쓰레기장 된 전셋집, 계약갱신 청구권 주장하는 세입자… 집주인의 선택지는?

집 내부가 충격 그 자체… 전세 계약 이렇게 하면 막을 수 있다!

요즘엔 부동산 경매를 통해 아파트나 빌라를 낙찰받아, 전세나 월세로 임대를 시작하는 분들이 참 많습니다. 처음엔 좋은 투자처를 얻었다는 기쁨에 부푼 마음이 가득하지만, 시간이 지날수록 세입자 문제로 인해 골머리를 앓는 임대인들이 늘어나고 있죠.

직접 빌라를 관리 중인 집주인 A씨도 그런 경우입니다. 젊은 여성 세입자와 전세 계약을 맺고 선의로 전세금을 깎아주기까지 했지만, 돌아온 건 반려동물 무단 사육과 실내 쓰레기 방치였습니다. 여기에 더해, 세입자는 계약갱신청구권까지 주장하며 재계약을 요구하고 있는 상황인데요.

경매 낙찰로 빌라나 다세대주택을 임대하고 계신 분들, 또는 앞으로 임대 운영을 계획 중이신 분들이라면 오늘 이야기를 반드시 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

---

📌사연 요약: 믿었던 세입자의 민낯

• A씨는 직접 관리하는 지방 빌라를 전세로 임대
• 전세 계약 당시, 세입자의 모친이 ‘취준생이라 조용히 공부만 할 것’이라고 설명
• 좋은 인상에 전세금을 깎아주기까지 했음
• 그러나 얼마 지나지 않아 개 짖는 소리로 인한 민원 발생
• 해당 빌라는 반려동물 사육 금지였지만, 세입자는 몰래 반려견을 사육 중
• 집주인이 방문했을 때, 문틈으로 보이는 내부는 쓰레기장 수준
• 악취와 쓰레기 방치 문제로 청소업체까지 부름
• 그런데 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다며 재계약 요구

쓰레기집

---

⚖️ 관련 법률과 판례 정리

1. 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)

• 세입자가 2년 계약 후 추가 2년 연장을 요구할 수 있는 권리
• 단, 집주인이 정당한 사유를 입증해야 갱신 거절 가능

2. 정당한 거절 사유가 되려면?

• ‘현저한 계약 위반’이 존재해야 함
• 단순히 집을 더럽게 쓰거나 청소를 안 했다는 것만으로는 부족
• 예외적으로 “건물의 심각한 훼손”이나 **“타인에게 피해를 준 행위”**가 입증되면 가능성 있음

3. 관련 판례

📚 서울동부지방법원 2022가단504113
“세입자가 반려동물 무단 사육 및 층간소음 문제로 인근 세대에 지속적인 피해를 주었고, 이를 집주인이 수차례 경고했음에도 개선되지 않았을 경우, 계약 갱신 거절은 정당하다.”

📚 대법원 2019다246379
“임대차 목적물의 보존 상태를 심각히 훼손한 경우, 임대인은 계약 해지 및 갱신 거절 권한이 있다.”

👉 따라서, A씨도 충분한 사진·영상 자료와 다른 세입자의 민원 기록, 악취 및 위생 상태 증거 등을 확보해 두는 것이 유리합니다.

---

❗이런 상황, 집주인은 어떻게 대응해야 할까?

1. 사전 대응 - 계약서에 특약 명시

• 반려동물 금지 조항 반드시 기재
  ⮕ 예: “임차인은 임대인의 사전 동의 없이 반려동물을 사육할 수 없다.”
• 실내 위생 상태 관련 특약
  ⮕ 예: “임차인은 임차기간 동안 위생적 상태를 유지하고, 악취나 쓰레기 방치로 타 세대에 피해를 주지 않아야 한다.”
• 위반 시 계약 해지 및 손해배상 조항 추가

2. 사후 대응 - 증거 확보 후 공문 또는 내용증명 발송

• 방문 당시 사진·영상 확보
• 다른 세입자의 진술서나 민원 기록 확보
• 건강상 또는 위생상 심각한 문제 유발 증거 수집

3. 임차인의 갱신 요구에 대해 대응

• 위의 증거와 함께, ‘계약 위반으로 인한 정당한 거절 사유’를 주장
• 필요시 변호사와 함께 법원에 조정 신청 또는 해지 통보

---

🧠 실제 비슷한 사례도 있었어요

• 사례 1: 경기도 고양시의 한 다세대주택 세입자는 반려견 4마리를 무단 사육하며 위층과의 마찰 지속. 악취와 털 날림 문제로 건물 전체가 민원. 결국 법원에서 임대인의 갱신 거절 정당함 인정.
• 사례 2: 인천의 원룸에서 세입자가 음식물 쓰레기를 분리 배출하지 않고 방치해 곰팡이 및 벌레 발생. 이웃들이 집합 민원 제출. 임대인은 청소비와 소독비를 청구했고, 계약 갱신은 거절 가능했던 사례.

---

✅ 정리하며: 착한 마음으로 시작한 계약, 현실은 다를 수 있습니다

요즘처럼 임대 수익을 목표로 경매 낙찰을 통해 주택을 보유하고, 전세 또는 월세 임대를 운영하는 분들이 많습니다. 하지만 부동산은 ‘관리’가 투자 성패를 좌우하기 때문에, 좋은 세입자를 만나는 일도 그만큼 중요하죠.

이번 사례처럼 선해 보이는 사람에게 임대를 내줬다가 무단 반려동물, 위생 문제, 재계약 분쟁까지 겪게 된다면, 수익은커녕 손해만 남게 됩니다. 특히 계약갱신청구권이 적용되는 상황에선 단순히 ‘불쾌감’만으로는 계약 거절이 어렵기 때문에 정확한 특약과 관리기록이 정말 중요합니다.

경매로 내 집 마련을 하셨다면, 계약 전 단계부터 철저히 준비하시고, 세입자와의 관계도 ‘문서화된 신뢰’ 위에 세워야 진짜 안전한 임대 운영이 가능합니다.

❗ “처음부터 계약서에 제대로 쓰는 것”,
❗ “작은 민원도 기록으로 남기는 것”,
❗ “위반 시 법적으로 대응할 수 있는 구조를 만들어 놓는 것”

이것이 결국 내 자산을 보호하는 가장 현실적인 방법입니다.