LH가 임차권등기? 복잡한 권리, 알고 보면 꿀매물! (청주 아파트 편)

[화제의 경매물건] LH가 임차인? 특수물건 완벽 분석! (feat. 전세사기 여파와 기회)

최근 전세사기 여파로 인해 HUG(주택도시보증공사)나 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등장하는 특수한 경매 물건들이 많이 나오고 있습니다. 이런 물건들은 일반적인 경매 물건과는 다른 권리분석이 필요하며, 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수도 있지만, 반대로 잘만 분석하면 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

오늘은 그 중 한 가지 사례를 통해 LH가 임차인으로 있는 경매 물건을 완벽하게 분석해보고, 여러분께 도움이 될 만한 정보들을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 복잡하게만 느껴졌던 특수물건 경매에 대한 이해를 높이고, 현명한 투자 결정을 내리시는 데 큰 도움을 받으실 수 있을 겁니다.

1. 물건 기본 정보 파악하기

먼저 기본적인 물건 정보를 확인해보겠습니다.

• 소재지: 충북 청주시 상당구 용담동 190-1, 101동 3층 309호 (용담동, 모드니 아파트)
• 물건종류: 아파트
• 개시결정: 2023-01-12
• 경매구분: 강제경매
• 대지권: 28.91㎡ (8.745평)
• 건물면적: 51㎡ (15.428평)
• 물건배당: 토지·건물 일괄매각
• 감정가: 59,000,000원
• 최저가: 37,760,000원 (감정가 대비 64%)
• 매각가: 41,699,000원 (감정가 대비 71%)
  • 입찰진행 내역:
    • 1차 (2023-05-30): 59,000,000원 (변경)
    • 7차 (2025-04-01): 47,200,000원 (유찰)
    • 8차 (2025-05-13): 37,760,000원 (매각 - 매각가 41,699,000원)
• 매각결정기일: 2025-05-20
• 지급기한: 2025-06-27
• 납부: 2025-06-05
• 배당기일: 2025-07-17

2. 임차인 현황 및 권리분석

다음은 임차인 현황과 등기부 현황을 자세히 살펴보며 권리분석을 진행하겠습니다.

2.1. 임차인 현황

• 임차인: 서울보증보험(주)
  • 말소기준일: 2018-06-21
  • 소액기준일: 2018-06-21
  • 배당요구종기일: 2023-04-13
  • 전입일/확정일/배당금: 2016-08-09 (전입), 2016-07-26 (확정), 보증금 55,000,000원 (배당금 없음)
  • 분석 및 비고:
    • "임차권등기자, 경매신청인"으로 명시되어 있습니다.
    • "한국토지주택공사의 임차보증금 양수인"이라고 되어 있습니다.
    • 주목할 점: 서울보증보험(주)는 임차보증금 반환보증을 한 후 임차인에게 보증금을 대위변제하고 임차인의 권리를 양수받아 경매를 신청한 것으로 보입니다. 즉, 실제 거주 임차인은 아니지만, 임차인의 대항력 있는 권리를 승계받아 경매를 신청한 채권자라고 이해하시면 됩니다.
    • 대항력 판단: 전입일 2016-08-09, 확정일 2016-07-26. 이는 등기부상 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가지고 있습니다. (자세한 내용은 등기부 현황에서 재확인)

배당금 없음: 이는 서울보증보험이 배당요구를 하지 않았거나, 하더라도 배당받을 금액이 없다는 의미일 수 있습니다. 

2.2. 등기부 현황 (말소기준권리 확인)

등기부 현황은 권리분석의 핵심입니다. 시간 순서대로 권리들을 나열하고 말소기준권리를 찾아보겠습니다.

1. 2012.02.08 소유권이전: 정수인 (매매 62,000,000원)
   • 이 시점부터 소유권이 정수인에게 있습니다.
2. 2018.06.21 근저당: (주)케이비국민카드 (채권관리부), 4,439,327원
   • 말소기준일 2018.06.21로 표시되어 있습니다. 이 근저당권이 이 물건의 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰 후 모두 소멸합니다.
   • 등기부상 2018.06.21 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 임차인의 전입일 2016-08-09과 확정일 2016-07-26은 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있습니다.
3. 2018.10.12 임차권: 서울보증보험(주) (충북본부), 55,000,000원 (전입: 2016.08.09, 확정: 2016.07.26)
   • 임차권등기가 되어 있습니다. 이 역시 임차인의 대항력 있는 권리를 공시합니다.
4. 2019.12.19 가압류: 신한카드(주), 4,065,614원
   • 말소기준권리 후순위이므로 소멸합니다.
5. 2021.03.04 압류: 청주시
   • 말소기준권리 후순위이므로 소멸합니다.
6. 2023.01.12 강제경매: 서울보증보험(주) (경원신용지원단), 청구금액 85,761,051원
   • 서울보증보험이 경매를 신청했습니다. 임차보증금 채권(55,000,000원) 외에 지연이자 등이 포함된 금액으로 보입니다.

2.3. 종합 권리분석 (등기부 + 임차인 현황)

• 말소기준권리: 2018.06.21 (주)케이비국민카드 근저당권
• 임차인(서울보증보험)의 대항력:
  • 전입일 2016-08-09, 확정일 2016-07-26은 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 서울보증보험(LH로부터 양수받은 권리)은 대항력 있는 임차인입니다.
  • 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면, 낙찰자가 그 미배당 금액을 인수해야 합니다.
  • 여기서 '배당금 없음'이라는 표기가 혼란스러울 수 있는데, 이는  '주의사항'과 연결됩니다. 서울보증보험이 임차보증금 반환채권을 LH에 양도하고, LH가 다시 이를 승계받아 경매를 진행하는 과정에서 권리 관계가 복잡해졌기 때문입니다.

3. 기타 참고 및 주의사항 심층 분석

이제 가장 중요한 기타 참고 및 주의사항을 심층적으로 분석해보겠습니다. 이 부분이 이번 물건의 핵심이자 특수물건으로 분류되는 이유입니다.

• 기타 참고:
  • "본건매각 2025.01.21 / 매각가 48,380,000원 / OOO / 1명 입찰 / 대금미납"
    • 이전에 한 번 경매가 진행되었고, 낙찰자가 48,380,000원에 낙찰받았으나 잔금을 미납했다는 내용입니다. 이는 입찰자들이 해당 물건의 권리분석을 어려워하거나, 생각보다 인수해야 할 금액이 커서 포기한 경우일 수 있습니다.
• 주의사항:
  • "매각허가에 의하여 소멸되지 아니하는 것-(매각가격이 최초 감정가 대비 60% 미만일 경우) 을구 순위번호 11번 주택임차권등기(2018.10.12. 등기, 임대보증금 5,500만원, 전입일 2016.08.09, 확정일자 2016.07.26.)"
    • 핵심 중의 핵심! 최초 감정가 대비 매각가격이 60% 미만일 경우, 을구 순위번호 11번(이는 서울보증보험의 임차권등기)의 보증금 5,500만원이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 내용입니다.
    • 이 물건의 최초 감정가는 59,000,000원입니다. 60%는 59,000,000원 * 0.6 = 35,400,000원입니다.
    • 현재 매각가(최저가)는 37,760,000원이며, 낙찰가 41,699,000원(2위금액 41,300,000원)은 모두 35,400,000원보다 높습니다.
    • 따라서 이 문구 자체만으로는 5,500만원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만 다음 문구를 이어서 봐야 합니다.
  • "주의사항: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(최선순위 대항력있는 확정일자부 임차인의 승계인)으로서 '매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 소유권이전등기 촉탁 시 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 동의서를 제출함. 단, 매각가격이 최초 감정가 대비 60% 미만일 경우에는 대항력 및 우선변제권이 유지됨에 유의."
    • 매우 중요한 내용입니다! 서울보증보험(실제 임차인의 대항력을 승계받은 채권자)이 "매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우", 즉 낙찰가율이 60% 이상일 경우에는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 소유권 이전등기 시 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 동의서를 제출했다는 내용입니다.
    • 현재 낙찰가 41,699,000원(2위 금액 41,300,000원)은 최초 감정가 59,000,000원의 약 71%입니다. 이는 60% 이상이므로, 서울보증보험은 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하여 임차권등기를 말소할 것에 동의한 상황입니다.
    • 결론적으로, 낙찰자는 5,500만원의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 단, 이는 서울보증보험이 경매를 신청한 채권자이기에 가능한 특수한 경우입니다. 만약 다른 채권자가 경매를 신청하고 서울보증보험이 대항력을 포기하지 않았다면, 낙찰자는 5,500만원을 인수해야 했을 것입니다.

4. 추가 정보 및 권리관계 정리

지금까지 분석한 내용을 바탕으로 이 물건의 권리관계를 다시 한번 정리해 보겠습니다.

• 선순위 임차인: 서울보증보험(주) (한국토지주택공사로부터 임차보증금 반환채권을 양수받음)
  • 전입일, 확정일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있습니다.
  • 그러나 서울보증보험이 "매각가격이 최초 감정가 대비 60% 이상일 경우 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의"했으므로, 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없습니다.
• 말소기준권리: 2018.06.21 (주)케이비국민카드 근저당권
• 모든 후순위 권리: 낙찰 후 소멸합니다.

따라서 이 물건은 겉보기에는 대항력 있는 임차인이 있어 복잡해 보이지만, 실제로는 낙찰자가 인수할 권리가 없는 '권리상 깨끗한' 물건입니다. 다만, 이러한 복잡한 권리관계 때문에 입찰자들이 쉽게 접근하지 못하여 유찰이 많이 되었을 가능성이 높습니다. 그리고 1등 낙찰자가 잔금 미납한 것도 이러한 권리분석의 어려움 때문일 수 있습니다. 정확한 분석 없이 단순히 '선순위 임차인'이라는 문구만 보고 포기했을 수도 있습니다.

5. 한국토지주택공사(LH) 관련 경매물건의 특징 및 투자 전략

최근 전세사기 피해 등으로 인해 LH나 HUG가 연관된 경매물건이 늘고 있습니다. 이러한 물건들은 일반적인 경매물건과 몇 가지 차이점을 보이며, 이를 이해하는 것이 성공적인 투자에 중요합니다.

• 복잡한 권리관계: 전세보증금 반환보증 이행, 임차권 양수도 등으로 인해 권리관계가 복잡해 보이는 경우가 많습니다. 이는 비전문가에게는 진입장벽이 될 수 있습니다.
• 공공기관의 개입: LH나 HUG는 공공기관으로서, 피해 임차인 구제를 위해 적극적으로 경매에 참여하거나 권리를 행사합니다. 이 과정에서 일반적인 채권자들과는 다른 협상이나 동의서를 제출하기도 합니다. 이번 사례처럼 '대항력 포기 동의서'가 대표적인 예시입니다.
• 유찰 가능성: 복잡성 때문에 입찰자가 적어 유찰이 여러 번 되는 경우가 많습니다. 이는 결과적으로 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회를 제공하기도 합니다.
• 명도 용이성: 공공기관이 임차인인 경우, 낙찰 후 명도 과정이 비교적 깔끔하게 진행되는 경향이 있습니다. LH나 HUG는 피해 임차인에게 대체 거주지 지원 등을 통해 명도에 협조하는 경우가 많기 때문입니다.
• 데이터 확보의 중요성: 이러한 물건은 과거 경매 사례, 공공기관의 정책 변화 등을 꾸준히 모니터링하여 데이터베이스를 구축하는 것이 중요합니다.

투자 전략:

• 철저한 권리분석: 가장 중요합니다. 특히 특약사항이나 주의사항을 꼼꼼히 확인하여 인수할 권리가 없는지 확인해야 합니다.
• 공공기관의 특성 이해: LH나 HUG의 경매 참여 목적, 정책 등을 이해하고 접근하면 유리합니다.
• 시세 조사: 주변 시세를 정확히 파악하여 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다. 권리상 문제없더라도 주변 시세보다 너무 비싸게 받으면 의미가 없습니다.
• 장기적 관점: 전세사기로 인한 매물 증가는 단기적인 시장 혼란을 야기할 수 있지만, 장기적으로는 주택 시장의 안정화와 건전화에 기여할 수 있습니다.

6. 청주 용담동 모드니 아파트 경매 물건의 의미와 파급효과

이번 청주 용담동 모드니 아파트 경매 물건은 최근 전세사기 여파로 나타나는 경매 시장의 변화를 극명하게 보여주는 사례입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재함에도 불구하고, LH와 서울보증보험의 대항력 포기 동의서 제출로 인해 낙찰자가 추가로 인수할 부담이 없어졌다는 점이 가장 큰 특징입니다.

이는 단순히 이 한 건의 물건에만 국한되는 이야기가 아닙니다. 현재 전국적으로 전세사기 피해가 속출하고 있으며, 이에 따라 LH나 HUG가 피해 임차인의 권리를 양수받아 진행하는 경매 물건이 지속적으로 늘어날 것입니다. 이러한 물건들은 겉으로 보기에는 권리관계가 복잡하고 위험해 보이지만, 이번 사례처럼 공공기관의 적극적인 협조로 '숨겨진 보석'이 될 가능성을 품고 있습니다.

청주시 용담동 일대는 주거 밀집 지역으로, 특히 소형 평형 아파트의 경우 실수요가 꾸준한 곳입니다. 이번 모드니 아파트의 경우, 15평형으로 신혼부부나 1~2인 가구에게 적합한 크기입니다. 낮은 가격으로 낙찰되어 권리상 깨끗하게 소유권을 취득한다면, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매도하거나, 합리적인 임대료로 임차인을 구할 수 있어 투자 가치가 충분하다고 판단됩니다.

이러한 특수 물건들은 일반인들이 쉽게 접근하기 어렵다는 심리적 장벽이 있어 유찰 횟수가 많아지는 경향이 있습니다. 이는 곧 입찰 경쟁률이 낮아지고, 결과적으로 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 많아진다는 것을 의미합니다. 따라서 권리분석 능력을 갖춘 경매 전문가나, 전문가의 도움을 받는다면 이러한 물건들을 통해 좋은 수익을 창출할 수 있을 것입니다.

하지만 동시에, 주의해야 할 점도 있습니다. 공공기관의 대항력 포기 동의서는 모든 경우에 적용되는 것이 아니며, 물건마다 권리관계와 제출되는 서류가 다를 수 있다는 점을 항상 명심해야 합니다. 따라서 섣부른 판단보다는 반드시 전문가의 도움을 받아 철저하게 권리분석을 진행하고, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태를 확인하는 신중함이 요구됩니다.

결론적으로, 전세사기 여파로 인한 LH 관련 경매 물건 증가는 시장에 새로운 기회를 제공하고 있습니다. 하지만 그 기회는 철저한 준비와 정확한 분석을 통해서만 잡을 수 있습니다. 이번 사례를 통해 많은 분들이 특수물건 경매에 대한 이해를 높이고, 현명한 투자 결정을 내리시기를 바랍니다.