공유물분할 경매 판결 후 지분 매수: 집행 권원 승계와 신규 소송의 필요성

확정된 공유물 분할 판결의 법적 의미와 신규 매수자의 딜레마

토지를 여러 사람이 공동으로 소유하는 '공유(共有)' 관계는 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다. 상속이 대표적인 예이며, 공동 투자나 법원의 판결에 의해서도 공유 관계가 성립할 수 있어요. 그러나 공유자 간에 토지 사용이나 관리에 대한 의견 충돌이 생기면, 결국 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 공유 관계를 해소하게 됩니다.
법원은 현물 분할이 어렵거나 부적절하다고 판단할 경우, 해당 공유물을 경매에 부쳐 그 매각 대금을 공유자 지분 비율대로 나누라고 명하는 '대금 분할(경매 분할)' 판결을 내릴 수 있습니다. 이 판결은 단순히 금전 지급을 명하는 판결이 아니라, 공유 관계라는 법률 자체를 형성하는 '형성판결'로서 강력한 효력을 가집니다.
문제는 이처럼 경매 처분 판결이 확정된 이후, 기존 공유자 중 한 명의 지분을 제3자가 새롭게 매수하는 경우에 발생합니다. 신규 매수자는 이제 경매를 통해 해당 공유물을 정리하고 싶은데, 기존에 내려진 경매 판결문을 가지고 곧바로 경매를 신청할 수 있는지, 아니면 번거롭게 다시 소송을 진행해야 하는지에 대한 법적 해석과 실무적 절차가 복잡하게 얽혀있습니다.
이 글에서는 확정된 공유물분할 경매 판결 이후 지분을 매수한 신규 공유자가 경매 절차를 진행하기 위해 필요한 법적 근거와 실무적 방법을 상세히 설명해 드릴게요.

공유물분할 판결은 그 특성상 다음과 같은 법적 의미를 지닙니다.

• 공유물분할청구소송은 공유 관계를 해소하고 새로운 법률관계를 창설하는 형성소송입니다.
• 법원의 판결이 확정되는 순간, 공유자들은 판결 내용대로 토지를 분할하거나(현물 분할), 경매를 통해 대금을 분할해야 하는 새로운 법적 의무를 갖게 됩니다.

• 확정된 공유물분할 판결은 그 판결의 당사자뿐만 아니라, 판결 확정 후 그 당사자로부터 지분을 이전받은 **승계인(신규 매수자)**에게도 그 효력이 미칩니다 (민사소송법 제218조 제1항, 제2항 유추 적용).
• 즉, "이 토지는 경매로 분할해야 한다"는 법원의 최종 판단(기판력)은 지분을 매수한 신규 공유자에게도 그대로 미치기 때문에, 이전 판결과 모순되는 새로운 분할 방법을 주장하며 소송을 제기하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

새롭게 지분을 매수한 사람은 기존 판결의 효력을 이어받음에도 불구하고, 경매 절차를 직접 진행하는 데 있어 중요한 법적 제약에 직면합니다.

• 신규 매수자는 해당 토지가 경매를 통해 분할되어야 한다는 판결의 효력은 승계 받습니다.
• 그러나, 이미 판결을 받은 사람이 강제집행을 할 수 있는 자격을 부여하는 **'집행 권원(執行權原)'**은 지분 매수를 통해 자동으로 승계되지 않는다는 것이 법원 실무의 일반적인 해석입니다.
• 즉, 기존 판결문을 근거로 법원에 '나머지 지분을 경매에 부쳐달라'고 신청할 수 있는 권리는 매수인에게 자동으로 이전되지 않아요.

• 일반적인 강제집행(예: 돈을 갚으라는 판결)의 경우, 판결 당사자가 아닌 사람이 권리를 승계받았을 때에는 승계집행문을 부여받아 집행을 속행할 수 있습니다 (민사집행법 제31조).
• 이론적으로 신규 매수자는 기존 판결 당사자의 지분을 매수했으므로 승계인에 해당되어, 법원에 지분 매수를 증명하는 서류(등기부 등본 등)를 제출하고 승계집행문을 신청할 수 있습니다.
• 하지만! 공유물분할 판결은 형성 판결로서 일반적인 이행 판결(채권채무 관계)과 성격이 다르며, 법원 실무상 집행법원(경매 법원)이 아닌 판결 법원에서 경매 처분 판결에 대한 승계집행문 부여를 꺼리거나 집행 자체가 어렵다는 입장이 많습니다.

이러한 실무적 어려움 때문에 신규 매수자는 독자적으로 경매를 진행하기 위해 현실적인 두 가지 방안을 고려하게 됩니다.

• 승계집행문 신청: 기존 판결 법원에 승계집행문을 신청하여 이를 근거로 경매를 신청하는 방법입니다. 성공한다면 가장 빠르고 비용이 적게 드는 방법이지만, 앞서 언급했듯이 실무상 잘 받아들여지지 않을 위험이 큽니다.
• 기존 공유자의 협조: 만약 기존 공유자 중 한 명(판결 당사자)이 아직 지분을 가지고 있고 경매 신청 권원을 포기하지 않았다면, 그 기존 공유자가 경매를 신청하고 신규 매수자는 그 절차에 참여하는 방법이 있습니다. 하지만 현실적으로 이미 지분을 매도하고 떠난 사람에게 협조를 구하기란 쉽지 않아요.

• 기존 판결의 효력(경매 분할)은 승계받지만, 독자적인 집행 권원이 없는 신규 매수자는 결국 본인이 직접 집행 권원을 확보해야 합니다.
• 신규 매수자가 나머지 공유자(피고)를 상대로 새로운 공유물분할청구소송을 다시 제기하는 것이 실무적으로 가장 안전하고 확실한 방법으로 통용됩니다.

새로운 소송을 제기하는 경우에도 기존 판결의 기판력(旣判力) 문제가 발생하지 않을까요?

• 원칙적으로 이미 경매 분할 판결이 확정되었으므로, 같은 내용으로 다시 소송을 제기하는 것은 기판력에 저촉되어 부적법 각하되어야 합니다.
• 그러나, 신규 매수자는 이전 판결의 효력을 승계받아 '경매 분할' 이외의 다른 분할 방법을 주장할 수 없을 뿐, 경매 집행을 위한 집행 권원을 확보할 필요성이 존재합니다.
• 법원도 이러한 실무적 애로를 인지하고 있기 때문에, 경매 집행을 위한 새로운 집행권원 확보라는 목적이 명확한 경우, 재차 소송을 제기하여 경매 처분 판결을 받아내는 것을 현실적으로 용인하고 있습니다.

• 이 새로운 소송은 분할 방법을 다투는 소송이라기보다는, 신규 매수자 본인의 이름으로 경매 신청을 위한 새로운 집행 권원을 창출하는 의미가 큽니다.
• 이 소송을 통해 법원에서 신규 매수자 명의로 경매 처분을 명하는 새로운 판결이 확정되면, 신규 매수자는 그 판결문을 근거로 독자적인 경매 신청 권원을 확보하게 되어 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있습니다.