베란다 확장 불법 시공! 과태료 1,000만 원, 매수인? 매도인? 누가 내야 할까요?

아파트 매매계약 후 베란다 확장 불법 시공 문제 해결 방법

반갑습니다. 부동산 거래 후 예상치 못한 문제에 직면하여 많이 당황스러우실 것 같습니다. 아파트 베란다 확장과 관련된 불법 시공 문제는 주택 매매 시 종종 발생하는 민감한 사안입니다. 특히 구축 아파트의 베란다 확장은 단순히 인테리어 문제가 아니라 건축법상 위반 건축물 지정 및 이행강제금 부과의 위험을 수반하는 중대한 하자로 분류될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

이번 사례는 매매계약 체결 후 불법 확장 사실을 인지하게 되었고, 이로 인해 발생하는 합법화 비용(과태료 및 시공 비용)에 대한 매도인과 매수인의 책임 소재를 명확히 하는 것이 핵심입니다.

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일반적으로 아파트의 경우 '발코니'라는 공간이 있으며, 2005년 12월 건축법 시행령 개정으로 일정 기준(안전성 확보, 대피 공간 마련 등)을 충족할 경우 발코니 확장 신고 및 허가를 통해 합법화가 가능해졌습니다. 그러나 여기서 말씀하시는 '베란다' 확장은 대개 아래층 지붕 위 공간을 활용하는 경우이며, 이는 무단 증축으로 간주되어 불법 건축물에 해당할 가능성이 높습니다. 만약 이 건이 발코니 확장임에도 불구하고 신고 절차를 이행하지 않아 건축물대장에 '위반 건축물'로 등재될 위기에 있다면, 이는 주택의 가치와 이용에 큰 영향을 미치는 물건의 하자가 됩니다.

현재 매도인이 확장 신고 시 발생하는 과태료와 천만 원 이상의 합법화 비용 때문에 책임을 회피하고 있는 상황이어서, 민법상의 매도인의 하자담보책임을 중심으로 접근해야 합니다.

 

민법 제580조 및 제581조에 따르면, 매매 목적물에 하자가 있을 때 매도인은 그 하자에 대해 책임을 져야 합니다. 불법 확장으로 인해 건축물대장에 위반 건축물로 등재될 위험이 있거나, 이미 등재되어 이행강제금이 부과될 상황이라면 이는 주택의 경제적 가치와 이용에 지장을 초래하는 물건의 하자에 해당합니다.

• 매도인의 책임 요건:
  • 하자의 존재: 베란다 확장 신고가 되어 있지 않아 위반 건축물로 분류될 위험이 있거나 이행강제금 부과 대상이 되는 것 자체가 하자입니다.
  • 매수인의 선의·무과실: 매수인이 계약 당시 그 하자를 알지 못했어야 합니다. 이 경우, 확장 사실은 알았지만 확장 신고가 필요하다는 사실과 신고 미비의 불법성을 몰랐다면 '선의·무과실'로 인정될 여지가 큽니다. 일반인이 확장의 법적 절차까지 상세히 알기는 어렵기 때문이지요.
• 책임 기한: 매수인이 하자의 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.

매수인은 하자담보책임에 기하여 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

1. 계약 목적 달성 불가능 시: 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. (예: 불법 건축물로 인해 주택을 사용할 수 없는 정도의 중대한 하자인 경우)
2. 계약 목적 달성 가능 시: 손해배상을 청구할 수 있으며, 이 손해배상의 범위에는 **하자의 보수 비용(합법화 비용, 즉 과태료 및 시공 비용 1,000만 원 이상)**이 포함될 수 있습니다.

따라서, 매도인이 거부하는 **확장 신고 및 합법화에 드는 비용(과태료, 방화 시설 설치 비용 등)**은 원칙적으로 매도인이 부담해야 할 손해배상금으로 간주될 수 있습니다.

이 계약에서 가장 중요한 것은 특약사항의 해석입니다. 특약은 일반 법규정보다 우선하여 적용되기에 이 내용을 면밀히 따져봐야 합니다.

 

이 특약은 매수인이 현 상태를 물리적으로 인지하고 계약했음을 확인하는 문구입니다.

• 매도인의 주장 가능성: 매도인은 이 특약을 근거로 "매수인이 확장된 상태를 보고 계약했으므로, 하자에 대한 책임을 면한다"고 주장할 수 있습니다.
• 법적 해석의 방향: 법원은 이 문구를 물리적인 현상 (확장이 되어 있다는 사실)을 확인했다는 뜻으로 해석하는 것이 일반적입니다. 하지만 매수인이 **'확장 신고가 되어 있지 않아 발생하는 법률적 하자(불법성, 이행강제금 부과 위험)'**까지 인지하고 면책해 주기로 합의했다고 보기는 어렵습니다. 따라서 단순히 확장이 되어 있는 모습을 확인했다는 사실만으로는 매도인이 법률적 하자 책임까지 면하기는 어렵다고 볼 수 있어요. 법률적 하자는 별개의 문제로 다루어져야 합니다.

이 특약은 매도인의 하자담보책임을 명시적으로 인정한 조항이며, 매수인에게 매우 유리하게 작용할 수 있습니다.

• 확장 신고 미비의 중대 하자 여부:
  • 중대한 하자로 볼 가능성: 베란다 확장 신고 불이행으로 인해 건축물대장에 위반 건축물로 등재되고, 이로 인해 주택의 **재산권 행사(매매, 임대, 대출 등)**에 제한이 생기며, 지속적인 이행강제금이 부과될 위험이 있다면, 이는 충분히 중대한 하자로 인정될 수 있습니다. 대법원 판례에서도 불법 건축물은 특별한 사정이 없는 한 매매 목적물의 하자로 인정하고 있습니다.
• 결론: 특약 2번의 존재로 인해 매도인은 확장 신고 미비라는 하자에 대해 잔금 시점에 책임을 져야 하며, 그 책임 범위는 하자를 치유(합법화)하는 데 드는 비용을 포함합니다. 매도인의 주장처럼 비용이 천만 원이 넘더라도, 원칙적으로 매도인이 그 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다.

매매계약서 특약 2번과 민법상 하자담보책임 규정을 종합적으로 고려할 때, 베란다 확장 신고 미비 문제는 매도인이 책임져야 할 하자로 판단될 가능성이 매우 높습니다. 매도인이 주장하는 '매수인이 보고 계약했다'는 특약 1번의 내용은 법률적인 하자 책임까지 면제하는 것으로 해석되기는 어렵습니다.

해결 방안	내용 및 고려사항
법적 대응 전 협의	매도인에게 내용증명을 보내 특약 2번 및 민법상 하자담보책임을 근거로 합법화 비용(과태료, 시공비) 전액 또는 일부를 부담할 것을 공식적으로 요구해야 합니다.
손해배상 청구	매도인이 합법화 절차 이행 및 비용 부담을 거부할 경우, 매수인이 직접 합법화 절차를 이행한 후 발생한 비용 전액을 매도인에게 손해배상으로 청구하는 민사소송(또는 조정 신청)을 고려할 수 있습니다.
계약 해제	하자가 너무 중대하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라고 판단되면 계약 해제도 가능하지만, 이는 가장 극단적인 방법이므로 신중하게 접근해야 합니다.

 

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