부동산 경매 감정가가 시세보다 낮을 때? '재감정' 신청하는 법

감정가가 시세보다 낮을 때 경매 매각기일 변경과 재감정 신청 전략

부동산 경매 절차는 채권자의 권리 회복과 채무자의 자산 처분을 목적으로 하지만, 그 과정에서 산정된 감정평가액이 현재의 시장 가치를 제대로 반영하지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 특히 최근처럼 부동산 가격 변동 폭이 크거나, 감정평가가 이루어진 지 1년 이상 경과한 사건이라면 채무자나 소유자 입장에서는 억울하게 자산이 저가에 매각되는 상황을 마주할 수 있어요.

또한 매각물건명세서나 현황조사서에 실제 권리 관계나 물건 상태가 잘못 기재되어 있다면, 이는 추후 낙찰자에게도 위험 요소가 되며 결국 입찰 참여도를 낮추어 유찰을 반복하게 만드는 원인이 됩니다. 이런 불합리한 상황을 바로잡기 위해서는 단순히 기다리는 것이 아니라 법원에 적극적으로 매각기일 변경과 재감정을 요청해야 합니다.

오늘 포스팅에서는 감정가가 너무 낮게 책정되었거나 물건명세서에 오류가 있을 때, 어떤 법적 근거로 대응해야 하며 구체적으로 어떤 서류를 준비해야 하는지 실무적인 관점에서 상세히 설명해 드릴게요.

경매가 진행될 때 법원은 가장 먼저 감정평가사에게 해당 부동산의 가치를 평가하도록 명령합니다. 하지만 실제 입찰이 이루어지는 '매각기일'은 감정평가가 완료된 시점으로부터 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 지난 후인 경우가 많습니다.

• 시간적 괴리: 부동산 상승기에는 1년 전의 감정가가 현재 시세보다 터무니없이 낮을 수 있습니다.
• 평가 방식의 한계: 감정평가는 거래사례비교법 등을 사용하지만, 급매물 위주의 사례가 반영되거나 특수물건의 가치가 저평가될 가능성이 있어요.
• 정보의 오류: 현황조사 시 내부 구조 변경이나 유치권 여부, 점유 관계 등이 잘못 파악되면 감정가에 직접적인 영향을 미칩니다.

채권자 입장에서도 감정가가 너무 낮으면 배당받을 수 있는 금액이 줄어들어 손해를 볼 수 있기 때문에, 이해관계인들은 이러한 오류를 바로잡을 권리가 있습니다.

매각절차를 멈추고 다시 검토하기 위해서는 먼저 **'매각기일 변경(연기) 신청서'**를 제출해야 합니다. 이는 법원이 정한 경매 날짜를 뒤로 미루고 그사이에 감정가나 서류를 수정해 달라는 요청이에요.

• 감정평가액의 부적절성: "본 사건의 감정평가는 1년 전인 202X년 X월에 실시되었으나, 현재 인근 유사 물건의 실거래가는 감정가 대비 XX% 상승하여 현저한 차이가 발생함"을 명시해야 합니다.
• 물건명세서 오류: 실제 현황과 다른 점(예: 제시 외 건물의 누락, 용도 변경 등)을 구체적으로 지적해야 해요.
• 채권확보 미달: 감정가가 낮아 경매 비용과 우선변제금을 제외하면 신청 채권자의 채권을 만족시킬 수 없음을 강조합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료
• 인근 부동산 중개업소의 시세 확인서 또는 호가 자료
• 현장 사진 (물건명세서와 다른 부분을 증명할 수 있는 사진)
• 부동산 등기부등본 등 증빙 서류

단순히 날짜만 미루는 것이 목적이 아니라 가격을 다시 책정하는 것이 핵심이라면, 변경 신청서와 함께 **'재감정 신청서'**를 별도로 제출하는 것이 원칙입니다.

• 민사집행법 제121조에 따르면 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있거나, 감정평가액이 현저하게 부당한 경우 이해관계인은 이의를 제기할 수 있습니다.
• 법원은 신청 사유가 타당하다고 판단될 때 감정인에게 보완 명령을 내리거나 새로운 감정인을 선임하여 재평가를 진행해요.

• 현황조사서와 물건명세서의 내용이 실제와 다를 경우, 이는 낙찰 후 '매각허가결정에 대한 취소 사유'가 될 정도로 중대한 문제입니다.
• 집행관의 현황조사 재실시를 요청하는 내용을 신청서에 포함하세요.

가장 중요한 것은 '언제 제출하느냐'입니다. 법원 업무 처리에 소요되는 시간이 있기 때문에 기한을 엄수해야 합니다.

• 원칙적으로 매각기일 3일 전까지는 제출하는 것이 안전합니다.
• 만약 기일 직전에 제출하면 판사님이 검토할 시간이 부족하여 신청이 기각되고 그대로 경매가 진행될 수 있어요.

• 채무자, 소유자, 채권자 등 이해관계인이 신청할 수 있습니다.
• 채권자가 동의하거나 채권자와 함께 신청할 경우 받아들여질 확률이 매우 높습니다.

신청서를 낸다고 해서 100% 받아들여지는 것은 아닙니다. 법원을 설득하기 위한 전략이 필요해요.

• 데이터의 객관성: "시세가 많이 올랐어요"라는 추상적인 표현보다는 "A단지 동일 평형이 작년에는 5억이었으나 현재 7억에 거래된 사례가 있음"과 같이 구체적인 데이터를 제시해야 합니다.
• 채권자의 협조 유도: 채권자 역시 높은 금액에 낙찰되는 것이 유리하므로, 채권자와 상의하여 공동으로 변경 신청을 하는 것이 가장 강력한 방법입니다.
• 절차상의 하자 강조: 감정가보다는 물건명세서의 오류(현황조사 부실)를 더 엄격하게 보기 때문에, 서류상의 오기를 적극적으로 찾아내서 어필하는 것이 유리해요.