모델하우스 '깜깜이 계약' 대처법과 부당한 분양 계약 대응 방법

모델하우스 분양계약 후 위약금 폭탄, 6000만원 안 내도 되는 이유와 대응법

갑작스러운 분위기에 휩쓸려 작성한 분양 계약서 한 장이 평온했던 일상을 뒤흔드는 경우가 많습니다. 특히 모델하우스 특유의 어수선한 분위기와 상담사의 화려한 언변에 속아 덜컥 계약금을 입금했다가, 뒤늦게 후회하며 계약 해지를 요청했을 때 돌아오는 ‘수천만 원의 위약금’ 통보는 일반인에게 큰 공포로 다가오기 마련이에요.

최근 A씨의 사례처럼 계약 체결 불과 이틀 만에 총 분양가의 10%를 위약금으로 내라는 요구를 받는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다. 하지만 법률 전문가들의 견해를 종합해 보면, 이러한 요구는 법리적으로 타당하지 않을 가능성이 매우 높습니다. 오늘은 성급한 계약 후 위약금 폭탄 위기에 처했을 때 어떻게 법적으로 대응하여 소중한 재산을 지킬 수 있는지 상세히 정리해 드립니다.

 

부동산 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 점은 해당 계약이 법적으로 완결된 '본계약'인지, 아니면 임시로 맺은 '가계약'인지의 여부입니다.

• 가계약은 정식 계약을 체결하기 전, 해당 물량을 우선적으로 확보하기 위해 맺는 임시 계약을 뜻합니다.
• 만약 계약의 핵심 내용(동·호수 지정, 중도금 및 잔금의 지급 시기와 방법 등)이 구체적으로 확정되지 않은 상태에서 단순히 계약금 일부만 입금했다면, 이를 본계약으로 보기 어렵다는 것이 법조계의 중론이에요.

• 해당 계약이 가계약임을 주장하여 계약을 취소하는 방안을 고려할 수 있습니다. 본계약에 이르지 않았음을 증명함으로써 6000만 원이라는 거액의 위약금 의무에서 벗어날 수 있습니다.

계약이 성립하려면 당사자 간의 의사 합치뿐만 아니라, 계약서의 교부와 같은 형식적 요건도 중요합니다.

• A씨처럼 계약서 원본을 받지 못한 상태라면 계약의 절차가 완료되었다고 보기 힘듭니다. 따라서 "계약서 원본을 받지 않았기 때문에 계약을 철회하거나 취소할 수 있다"는 것입니다.

• 인감증명서나 인감도장 등 계약 체결에 필수적인 서류가 제출되지 않았다면, 이는 최종적인 계약 성립의 증거가 부족한 것으로 해석될 수 있어요.
• 법적으로 완벽한 계약이 아니라는 점은 위약금 청구의 근거를 약화시키는 핵심 요소가 됩니다.

설령 계약이 성립된 것으로 간주된다 하더라도, 계약 이틀 만에 총 대금의 10%를 위약금으로 요구하는 것은 법률적으로 '부당'할 가능성이 매우 큽니다.

• 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 보고 있습니다. 분양사가 미리 작성해둔 계약서(약관)에 명시된 10% 위약금 규정이 소비자에게 일방적으로 불리하다면 법적 효력을 잃을 수 있어요.

• 법원은 손해배상 예정액이 '부당히 과다'하다고 판단될 경우 이를 적당히 감액할 수 있는 권한이 있습니다.
• 계약 체결 직후 해지 의사를 밝혔고, 분양사가 입은 실질적 손해가 거의 없다면 6000만 원이라는 금액은 인정받기 어렵습니다. 실제로 법원에서는 이러한 경우 위약금을 대폭 감액하거나 인정하지 않는 판결을 내리기도 합니다.

분양사로부터 위약금 협박을 받고 있다면 당황하지 말고 아래의 절차를 즉시 이행해야 합니다.

• 추가 계약금이나 인감증명서 등을 절대 제출하지 말아야 합니다.
• 만약 추가적인 이행을 하게 되면, 본인이 해당 계약의 효력을 인정한 것으로 간주되어 향후 법적 분쟁에서 매우 불리해질 수 있어요.

• 반드시 '서면'으로 취소 의사를 밝힐 것을 당부합니다.
• 말로만 하는 취소 요청은 나중에 증거로 남지 않습니다. 우체국 내용증명을 통해 계약 미성립 또는 해제 의사를 명확히 하고, 위약금 조항의 부당함을 논리적으로 통보해야 합니다.

일부 분양 시장의 '일단 사인부터 받고 보자'는 식의 관행은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 제대로 된 설명 없이 진행된 '깜깜이 계약'은 사기성이 짙을 뿐만 아니라 소비자에게 일방적으로 불리한 구조를 가지고 있어요.

A씨의 사례에서 보듯, 6000만 원의 위약금을 모두 부담할 가능성은 극히 낮습니다. 오히려 적절한 법적 대응을 통해 이미 납부한 500만 원의 가계약금조차 돌려받을 여지가 충분합니다. 부동산 계약과 관련된 문제는 금액이 크고 법리가 복잡하므로, 초기 단계부터 전문가의 도움을 받아 내용증명을 작성하고 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전한 방법입니다.