전세 보증금 지키세요! 임대인의 '무상임대차 확인서' 또는 임시 주소 이전 요청, 전세 세입자가 절대 해선 안 될 일!

전세 계약 만료 전 보증금 반환을 위한 임대인의 무상임대차 확인서 요청, 과연 괜찮을까요?

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⚠️ 전세 보증금, 돌려받기 위한 위험한 제안: 무상임대차 확인서 작성 요청에 대한 모든 것 ⚠️

전세 계약 만료를 앞두고 임대인으로부터 예상치 못한 제안을 받으셨군요. 보증금 반환을 위해 무상임대차 확인서를 작성해 달라는 요청, 그리고 은행 대출을 통해 보증금의 일부를 받고 나머지 은행 대출금은 은행에서 직접 받게 된다는 설명까지. 이런 상황에서는 덜컥 승낙하기보다는 신중하게 접근해야 합니다. 자칫 잘못하면 소중한 전세 보증금을 잃을 수도 있기 때문입니다. 오늘은 이와 같은 임대인의 요청이 임차인에게 어떤 위험을 초래할 수 있는지, 그리고 임차인은 어떻게 현명하게 자신의 보증금을 지킬 수 있는지 상세하게 알려드리겠습니다. 티스토리 블로그 독자분들이 궁금해할 만한 내용들을 중심으로 쉽게 설명해 드릴게요!

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1. 임차인이 임대인의 요청을 받아들이면 어떤 위험한 상황이 발생할 수 있을까요?

임대인의 무상임대차 확인서 작성 요청이나 일시적인 주소 이전 요청은 겉보기에는 임대인의 편의를 위한 것이지만, 임차인에게는 심각한 위험을 초래할 수 있습니다. 특히 전세 보증금이라는 큰 돈이 걸려 있는 만큼, 어떤 위험이 있는지 정확히 알고 대비하는 것이 중요합니다.

• 1.1. 대항력 상실 또는 약화의 위험
  • 1.1.1. 무상임대차 확인서 작성의 위험: 임차인이 무상임대차 확인서를 작성해 주면, 이는 법적으로 해당 주택에 임차인(세입자)이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 없이 거주하고 있다는 것을 의미합니다. 이는 임차인의 가장 강력한 권리 중 하나인 대항력을 스스로 포기하는 행위나 다름없습니다.
    • 대항력이란? 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 제3자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 이 대항력이 있어야만 주택이 경매로 넘어가더라도 새로운 소유자에게 대항하여 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
    • 구체적인 위험: 임대인이 주택담보대출을 받은 후, 만약 대출금을 갚지 못해 주택이 경매로 넘어가는 경우, 은행은 선순위 채권자로서 임차인보다 먼저 변제를 받게 됩니다. 이때, 임차인은 무상임대차 확인서 때문에 대항력을 주장할 수 없게 되어 보증금 전액 또는 상당 부분을 돌려받지 못할 수 있습니다. 마치 순위가 없는 채권자처럼 되어 버리는 거죠.
  • 1.1.2. 일시적인 주소 이전 요청의 위험: 주소를 잠시 다른 곳으로 옮겨달라는 요청 또한 심각한 대항력 상실을 초래합니다. 전입신고는 대항력의 중요한 요건이기 때문입니다.
    • 주소를 이전하는 순간 기존 주택에 대한 대항력이 즉시 상실됩니다. 임대인이 대출을 받은 후 다시 전입신고를 하더라도, 그 시점부터 새로운 대항력이 발생하며, 그 사이에 발생한 모든 권리(예: 임대인의 추가 대출, 다른 채권자의 가압류 등)에 후순위가 됩니다.
    • 만약 주소를 옮긴 사이에 임대인이 추가 대출을 받거나, 다른 채무로 인해 주택에 압류나 가압류가 들어온다면, 임차인은 보증금을 돌려받는 데 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
• 1.2. 보증금 반환의 불확실성 증대
  • 현재 합의된 내용에 따르면 보증금의 30%는 임대인에게 받고, 70%는 은행에서 직접 받기로 되어 있습니다. 하지만 이 방식 자체가 불확실성을 내포하고 있어요.
  • 임대인의 30% 미지급 위험: 임대인이 은행 대출을 받은 후에도 약속한 30%의 보증금을 제때 지급하지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 임대인이 재정적으로 어려운 상황이라면 더욱 그렇습니다.
  • 은행의 대출 실행 조건 변경 또는 지연: 은행이 대출을 실행하기 전에 임대인의 신용 상태나 주택의 담보 가치 등을 재평가하여 대출 조건이 변경되거나, 심지어 대출 실행이 지연 또는 거부될 수도 있습니다. 이 경우 보증금 반환 자체가 지연될 수 있습니다.
  • 은행이 직접 반환하는 방식의 문제: 은행이 임차인에게 직접 돈을 준다고는 하지만, 이 역시 은행이 대출 실행 후 임대인에게 돈을 지급하고, 임대인이 다시 임차인에게 주는 일반적인 방식과는 다릅니다. 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.
• 1.3. 법적 분쟁 발생 가능성 증가
  • 무상임대차 확인서 작성은 향후 법적 분쟁 발생 시 임차인에게 매우 불리하게 작용할 수 있습니다.
  • 임차인의 거짓 주장으로 간주: 법원에서는 임차인이 스스로 무상임대차임을 확인해 준 서류를 근거로 임차인의 주장을 신뢰하지 않을 가능성이 높습니다.
  • 보증금 존재 입증의 어려움: 보증금을 지급했다는 객관적인 증거(계약서, 송금 내역 등)가 있더라도, 무상임대차 확인서가 존재하는 한 보증금의 존재 자체를 부정당할 위험이 있습니다.
• 1.4. 은행의 '퇴거 불이행 시 사용' 계획의 의미
  • 은행이 "만약 12월 5일에 퇴거하지 않을 경우 (무상임대차 확인서를) 사용할 예정"이라고 한 것은, 임차인이 실제 거주하고 있더라도 무상임대차 확인서를 근거로 임차인의 권리를 부인하겠다는 의미입니다.
  • 이는 임차인이 정당하게 보증금을 받기 전에 이사를 나가지 못하는 상황이 발생했을 때, 임차인을 퇴거시키기 위한 압박 수단으로 사용될 수 있습니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 강제로 쫓겨날 위험에 처할 수 있습니다.

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2. 임차인은 어떻게 하는 것이 자신의 보증금을 지킬 수 있을까요?

임대인의 편의를 봐주고자 하는 마음은 이해하지만, 나의 소중한 전세 보증금만큼은 확실하게 지켜야 합니다. 다음은 임차인이 자신의 보증금을 안전하게 지키기 위한 현실적인 방안들입니다.

• 2.1. 무상임대차 확인서 작성 및 주소 이전 요청 절대 거부
  • 가장 중요한 원칙: 임대인의 어떤 사정이 있더라도 무상임대차 확인서 작성 요청이나 일시적인 주소 이전 요청은 절대로 받아들이지 않아야 합니다. 이는 임차인의 대항력을 스스로 포기하거나 약화시키는 가장 위험한 행위입니다.
  • 단호한 거부: 임대인에게 정중하지만 단호하게 해당 요청을 받아들일 수 없음을 명확히 전달해야 합니다. 임차인의 권리인 대항력은 보증금을 지키기 위한 최후의 보루이기 때문입니다.
• 2.2. 보증금 전액 동시 반환 조건 고수
  • 동시이행의 원칙: 임대차 계약에서 임차인의 주택 인도(이사) 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 즉, 보증금을 전액 돌려받는 동시에 이사를 나가는 것이 원칙입니다.
  • 부분 반환 방식 거부: 임대인이 은행 대출을 통해 보증금의 30%를 먼저 주고, 70%는 은행에서 직접 받으라는 방식은 위험성이 높습니다. 보증금 전액을 임차인이 원하는 계좌로 한 번에 송금받는 것을 요구하세요.
  • 보증금 반환 확정 후 이사: 2025년 12월 5일에 보증금 전액이 임차인의 계좌로 입금된 것을 확인한 후 이사를 진행해야 합니다. 만약 보증금 전액이 입금되지 않았다면, 이사를 가지 않는 것이 안전합니다.
• 2.3. 임대인과 합의 내용 명확화 및 서면 작성
  • 추가적인 합의 내용 문서화: 2025년 12월 5일 보증금 반환 및 퇴거에 대한 합의 내용을 명확히 하고, 이를 **서면(합의서)**으로 작성하여 임대인과 임차인이 각각 서명 및 날인하여 보관해야 합니다.
  • 합의서에 포함할 내용:
    • 보증금 반환일: 2025년 12월 5일
    • 반환 금액: 전세 보증금 전액 (구체적인 금액 명시)
    • 반환 계좌: 임차인 명의의 은행 계좌 (정확한 계좌번호 명시)
    • 특약 사항: 임대인의 대출 진행과 무관하게 임차인의 보증금 반환이 최우선임을 명시. (예: "본 합의에 따라 임대인은 2025년 12월 5일까지 임차인에게 전세 보증금 전액을 반환하며, 보증금 반환 지연 시 발생하는 모든 책임은 임대인에게 있다.")
  • 내용증명 활용 고려: 만약 임대인이 합의서 작성을 거부하거나, 요청에 대해 불확실한 태도를 보인다면, 임차인은 내용증명을 통해 보증금 반환에 대한 자신의 입장을 명확히 하고, 12월 5일까지 보증금 전액을 반환해 줄 것을 요청하는 것도 좋은 방법입니다.
• 2.4. 임차권등기명령 활용 고려 (필요시)
  • 정의: 임차권등기명령은 임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
  • 적용 시점: 계약 만료일인 2025년 12월 23일이 되기 전, 즉 합의된 이사 날짜인 12월 5일 이전에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 경우 고려할 수 있습니다.
  • 활용 방안: 만약 12월 5일에 보증금 전액을 돌려받지 못하여 이사를 나갈 수 없게 되거나, 부득이하게 이사를 가야 하는 상황이 발생한다면, 즉시 임차권등기명령 신청을 고려해야 합니다. 임차권등기명령은 임차인의 보증금을 보호하는 강력한 법적 장치입니다.
• 2.5. 전문가와 상담
  • 법률 전문가의 조언: 위와 같은 상황은 법률적인 지식이 부족한 일반인이 혼자 해결하기에는 복잡하고 위험할 수 있습니다. 반드시 변호사 또는 법무사 등 부동산 전문 법률가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.
  • 상담 시 준비물: 전세 계약서, 임대인과의 문자/통화 내역, 임대인의 무상임대차 확인서 요청 내용 등을 준비하여 상세하게 상담받으세요.

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임대인의 무상임대차 확인서 작성 요청은 임차인에게 매우 불리한 제안입니다.
임차인은 자신의 대항력과 소중한 보증금을 지키기 위해  절대 이러한 요청에 응해서는 안 됩니다.
보증금 전액을 돌려받는 것을 전제로 이사를 진행하고, 모든 합의 사항은 반드시 서면으로 명확히 해야 합니다.
만약 임대인이 협조하지 않거나 불안한 상황이 지속된다면, 주저하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.