주택임대차보호법 개정안, 소액임차인 최우선변제금 기준 총정리

경매 과정에서 복잡한 법률 용어와 계산 방식 때문에 혼란을 겪는 분들이 많습니다. 특히 소액임차인의 최우선변제금은 주택임대차보호법에 따라 보호받는 중요한 권리이지만, 그 한도가 정해져 있어 예상과 다른 결과가 발생할 수 있습니다.

이 글에서는 전세사기 피해자가 경매 배당 절차에서 맞닥뜨릴 수 있는 '낙찰가액의 1/2' 규정의 의미와, 이로 인해 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우의 대처 방안에 대해서 사례를 통해서 상세히 설명해 드리고자 합니다. 최신 법률 개정 사항을 반영하여 정확하고 이해하기 쉽게 안내해 드릴 테니, 차분히 따라와 주시면 됩니다.

.

---

---

소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법(이하 주임법)에 따라 보증금의 일부를 다른 담보물권자(은행, 채권자 등)보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 이는 사회적 약자인 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 특별 규정이죠.

최우선변제권을 행사하기 위해서는 몇 가지 중요한 요건을 충족해야 합니다.

1. 대항력 요건: 경매 신청 기입등기 전에 전입신고와 주택의 인도를 완료하여 대항력을 갖추어야 합니다.
2. 소액보증금 요건: 주택임대차보호법 시행령에서 정한 지역별 소액임차인에 해당해야 합니다.
3. 배당요구 요건: 경매 절차에서 정해진 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 신청해야 합니다.

최우선변제금의 기준은 임대차 계약 당시의 주택이 위치한 지역과 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 달라집니다. 

기준시점

지   역

임차인 보증금 범위

보증금 중 일정액의 범위

1984. 6. 14 ~ 1987. 11. 30	특별시,직할시	300만원 이하	300만원
	기타지역	200만원 이하	200만원
1987. 12. 1 ~ 1990. 2. 18	특별시,직할시	500만원 이하	500만원
	기타지역	400만원 이하	400만원
1990. 2. 19 ~ 1995. 10. 18	특별시,직할시	2,000만원 이하	700만원
	기타지역	1,500만원 이하	500만원
1995. 10. 19 ~ 2001. 9. 14	특별시,광역시(군지역 제외)	3,000만원 이하	1,200만원
	기타지역	2,000만원 이하	800만원
2001. 9. 15 ~ 2008. 8. 20	수도정비계획법 중 과밀억제권역	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,500만원 이하	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008. 8. 21 ~ 2010. 7. 25	수도정비계획법 중 과밀억제권역	6,000만원 이하	2,000만원
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만원 이하	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010. 7. 26 ~ 2013. 12. 31	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5,500만원 이하	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014. 1. 1 ~ 2016. 3. 30	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2016. 3. 31 ~ 2018. 9. 17	서울특별시	10,000만원 이하	3,400만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),세종특별자치시,안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018. 9. 18 ~ 2021. 5. 10	서울특별시	11,000만원 이하	3,700만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시	10,000만원 이하	3,400만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021. 5. 11 ~ 2023. 2. 20	서울특별시	15,000만원 이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다),세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	13,000만원 이하	4,300만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다),안산시, 광주시, 파주시. 이천시, 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원
2023. 2. 21 ~	서울특별시	16,500만원 이하	5,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	14,500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시. 이천시, 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

수도정비계획법 중 과밀억제권역 +

* 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시
* 인천광역시[강화군 옹진군 서구 대곡동 불로동 마전동 금곡동 오류동 왕길동 당하동 원당동 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
* 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
* 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

---

규정의 법적 근거와 의미

질문자님께서 궁금해하신 '낙찰가의 1/2을 넘을 수 없다'는 규정은 주택임대차보호법 제8조 제2항에 명시된 내용입니다. 이 조항은 "주택가액(대지 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액의 범위에서 우선변제권을 행사할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '주택가액'은 경매에서의 낙찰가액을 의미합니다. 이 규정은 여러 명의 소액임차인이 있을 경우, 모든 임차인의 최우선변제금 총액이 낙찰가액의 1/2을 초과할 수 없도록 제한하는 것입니다. 이는 **담보물권자(특히 은행)**의 이익을 과도하게 침해하지 않으면서 소액임차인을 보호하려는 법의 균형적 목적에서 비롯된 것입니다.

질문자님의 사례를 바탕으로 계산해 보겠습니다.

• 낙찰가액: 3,180만 원
• 낙찰가액의 1/2 한도: 3,180만 원 ÷ 2 = 1,590만 원
• 질문자님의 최우선변제금: 2,500만 원
• 다른 소액임차인 여부: 현재 질문자님 외에 다른 소액임차인이 없다고 가정하겠습니다. 이 경우, 질문자님의 최우선변제금은 2,500만 원이지만, 낙찰가액의 1/2 한도인 1,590만 원을 넘을 수 없습니다. 따라서 질문자님은 최우선변제금으로 1,590만 원만 배당받게 됩니다. 질문자님의 말씀대로 최우선변제금에 해당하더라도 보증금 원금을 모두 받지 못하게 되는 것입니다.

---

경매 배당은 정해진 순서에 따라 이루어집니다.

1. 경매 비용: 경매 진행에 들어간 비용
2. 제3취득자의 비용 상환청구권: 매수인이 지출한 비용
3. 필요비·유익비: 건물의 유지나 개량에 든 비용
4. 최우선변제권: 소액임차인의 보증금 중 일부와 근로자의 임금
5. 당해세: 해당 목적물에 부과된 국세 및 지방세
6. 담보물권자: 근저당권자, 전세권자, 저당권자 등
7. 일반 임금 채권: 3개월치 임금 및 퇴직금
8. 일반 채권자: 기타 채권자

질문자님께서는 최우선변제권으로 1,590만 원을 먼저 배당받으신 후, 남은 **910만 원(2,500만 원 - 1,590만 원)**에 대해서는 일반 채권자의 지위를 갖게 됩니다.

최우선변제금을 받고 남은 보증금 잔액은 배당 순위 8순위인 일반 채권자로 밀려나게 됩니다. 경매 낙찰금 3,180만 원에서 선순위 채권자들이 모두 배당을 받고 남은 금액이 있다면, 질문자님과 다른 후순위 채권자들이 남은 금액을 채권액에 비례하여 안분(나누어) 배당받게 됩니다. 안타깝게도, 대부분의 경매 사례에서는 선순위 채권자(근저당권자 등)가 채권액 전액을 배당받고 나면 남는 금액이 거의 없는 경우가 많습니다.

---

 

최우선변제금으로 보증금 전액을 회수하지 못한 경우, 남은 보증금은 **임대인(집주인)**에게 여전히 갚아야 할 채무로 남게 됩니다. 이 남은 보증금 잔액을 회수하기 위해서는 임대인에 대한 추가적인 법적 조치가 필요합니다.

 

1. 전세보증금 반환 소송
   • 경매가 완료된 후에도 보증금 잔액이 남는다면, 임대인을 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기하여 판결문을 확보해야 합니다. 이미 임차권 등기명령이나 전세보증금 반환 소송을 통해 판결문을 받아두셨다면 이 과정은 생략할 수 있습니다.

1. 강제집행
   • 판결문을 확보한 후에는 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행을 신청해야 합니다. 임대인의 예금, 부동산, 자동차, 급여 등 다양한 재산에 대해 압류를 걸고 경매를 진행하여 채권을 회수할 수 있습니다. 하지만 전세사기 임대인들은 대부분 무자력(재산이 없는 상태)인 경우가 많아 실질적인 회수가 어려울 수 있습니다.

1. 전세사기 피해 지원 제도를 활용한 구제
   • 정부에서는 전세사기 피해자를 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있습니다. 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 인정받게 되면, 경·공매 절차 중단, 우선매수권 부여, 저리 대출 지원 등 여러 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)에서 관련 제도를 운영하고 있으니, 적극적으로 문의하여 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

---