전세 보증금 증액 후 경매, 당신의 소중한 보증금 지키는 법!

전세살이 중 보증금 증액은 흔히 있는 일입니다. 그런데 보증금 증액 후 집이 경매로 넘어가게 되면 '내가 증액한 보증금도 안전할까?' 하는 걱정이 앞서게 되죠. 복잡해 보이는 경매 절차 속에서 내 보증금을 온전히 지키는 방법을 함께 알아보겠습니다.

특히, 증액된 보증금은 기존 보증금과 달리 순위가 밀려 손해를 볼 수 있기 때문에 확정일자를 다시 받는 시기가 매우 중요합니다. 이번 글에서는 2023년 8월 14일에 전세 계약을 한 세입자가 2025년에 보증금을 증액했을 경우를 중심으로, 근저당 설정일 전후에 따라 보증금의 배당 순위가 어떻게 달라지는지 상세하게 살펴보겠습니다.

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전세 보증금을 안전하게 지키려면 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 정확하게 이해하는 것이 가장 중요해요.

• 대항력의 발생 시점 대항력은 세입자가 제3자(새로운 집주인이나 경매 낙찰자 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 이 대항력은 **주택의 인도(이사)**와 전입신고를 모두 마친 다음날 0시부터 발생해요. 즉, 이사한 날과 전입신고한 날이 같다면 그다음 날 0시에 대항력이 생기는 거죠. 우리 사례에서는 2023년 8월 14일에 전입신고를 했으니 2023년 8월 15일 0시에 대항력이 발생했어요. 이 대항력은 내가 이 집에서 계속 살 수 있음을 주장하는 기본적인 권리랍니다.
• 우선변제권의 발생 시점 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 먼저 내 보증금을 배당받을 수 있는 권리예요. 이 권리는 대항력 요건(이사 + 전입신고)을 갖추고, 확정일자까지 받아야 발생합니다. 확정일자는 주택임대차 계약서에 공증기관(동사무소, 등기소, 공증사무소 등)이 날짜를 찍어주는 것으로, 이때부터 우선변제권이 생겨요. 다만, 확정일자를 받은 날보다 대항력 발생일이 늦다면 대항력이 생긴 날을 기준으로 우선변제권의 순위가 정해진답니다. 우리 사례에서는 2023년 8월 14일에 확정일자를 받았기 때문에 대항력 발생일인 2023년 8월 15일 0시를 기준으로 1억 원의 보증금에 대한 우선변제권이 생겼어요.

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전세 보증금을 증액할 때는 반드시 증액분에 대해 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 증액된 보증금은 보호받지 못할 수 있어요.

• 확정일자를 다시 받지 않을 경우의 문제점 기존에 받은 확정일자는 처음 계약한 보증금(1억 원)에 대해서만 유효해요. 만약 증액분(2,000만 원)에 대해 확정일자를 다시 받지 않으면, 이 2,000만 원은 우선변제권을 확보하지 못하게 됩니다. 집이 경매로 넘어가게 되면 이 2,000만 원은 다른 채권자들의 배당이 모두 끝난 후에야 받을 수 있는 '일반 채권'으로 전락하게 돼요.
• 보증금 증액 후 새로운 확정일자의 효력 증액된 보증금에 대한 확정일자는 그 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권의 순위가 새로 정해집니다. 즉, 기존 보증금 1억 원은 2023년 8월 15일 0시를 기준으로 순위가 정해지지만, 증액분 2,000만 원은 새로운 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 순위가 정해지는 것이죠. 이 순위가 근저당 설정일보다 앞서느냐, 뒤서느냐에 따라 배당 순위가 완전히 달라지게 됩니다. 이것이 바로 우리가 오늘 살펴볼 핵심 내용이에요.

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이제부터 구체적인 사례를 통해 보증금 증액분 배당 순위를 자세히 알아보겠습니다. 모든 사례의 기준은 다음과 같습니다.

• 세입자: 2023년 8월 14일, 보증금 1억 원에 전세 계약 및 전입신고, 확정일자 취득 (→ 1억 원에 대한 우선변제권 순위: 2023년 8월 15일 0시)
• 집주인: 2025년 8월 2일, 은행에 1억 5,000만 원 근저당 설정

세입자가 2025년 7월 28일에 보증금 2,000만 원을 증액하여 재계약한 경우

집주인의 근저당 설정일(2025년 8월 2일)보다 먼저 증액 계약을 한 상황입니다.

• 근저당 설정일 이전(2025년 7월 28일)에 다시 확정일자를 받았을 경우
  • 1억 원: 2023년 8월 15일 0시에 우선변제권이 발생하여 근저당권(2025년 8월 2일)보다 선순위입니다.
  • 2,000만 원(증액분): 2025년 7월 28일에 확정일자를 받았으므로, 이 날짜를 기준으로 우선변제권 순위가 정해집니다.이 순위는 근저당권 설정일(2025년 8월 2일)보다 선순위가 됩니다.

• 결론: 이 경우, 기존 보증금 1억 원과 증액분 2,00금만 원 모두 근저당권보다 앞서게 됩니다. 따라서 경매가 진행되어도 총 보증금 1억 2,000만 원 전체를 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
• 근저당 설정일 이후에 다시 확정일자를 받았을 경우 (사례의 가상 상황) 이 사례는 근저당 설정일 이전인 2025년 7월 28일에 증액 재계약을 했지만, 확정일자를 근저당 설정일 이후에 받은 가상 상황입니다.
  • 1억 원: 2023년 8월 15일 0시에 우선변제권이 발생하여 근저당권(2025년 8월 2일)보다 선순위입니다.
  • 2,000만 원(증액분): 확정일자를 근저당권 설정일 이후인 2025년 8월 3일에 받았다면, 이 2,000만 원에 대한 우선변제권은 2025년 8월 3일에 발생하게 됩니다. 이 순위는 근저당권(2025년 8월 2일)보다 후순위가 됩니다.
  결론: 이 경우, 기존 보증금 1억 원만 근저당권보다 먼저 배당받을 수 있고, 증액분 2,000만 원은 근저당권자보다 후순위로 밀리게 됩니다.

세입자가 2025년 7월 28일에 보증금 2,000만 원을 증액 재계약하고, 확정일자 재취득 시점을 달리한 경우

        이 사례는 위 사례 1-1, 1-2와 동일한 내용입니다. 글의 흐름상 사례를 명확하게 구분하여 다시 한번 정리해 드려요.

• 근저당 설정일 이후에 다시 확정일자를 받지 않았을 경우 증액 재계약은 2025년 7월 28일에 했지만, 확정일자를 아예 다시 받지 않은 경우입니다.
  • 1억 원: 2023년 8월 15일 0시 발생한 우선변제권으로 근저당권보다 선순위입니다.
  • 2,000만 원(증액분): 확정일자를 받지 않았으므로 우선변제권이 없습니다. 경매 배당 순위에서 가장 뒤에 있는 **'일반 채권'**으로 분류됩니다.
  결론: 기존 보증금 1억 원만 배당받을 수 있고, 증액분 2,000만 원은 근저당권자와 다른 채권자들의 배당이 모두 끝난 후에나 받을 수 있게 됩니다. 이 경우 사실상 회수가 매우 어렵다고 보셔야 해요.

세입자가 2025년 8월 10일에 보증금 2,000만 원을 증액하여 재계약한 경우

이번에는 집주인의 근저당 설정일(2025년 8월 2일)보다 늦게 증액 계약을 한 상황입니다.

• 근저당 설정일 이후(2025년 8월 10일)에 다시 확정일자를 받았을 경우
  • 1억 원: 2023년 8월 15일 0시에 우선변제권이 발생하여 근저당권(2025년 8월 2일)보다 선순위입니다.
  • 2,000만 원(증액분): 증액 계약일(2025년 8월 10일)에 확정일자를 받았으므로, 이 날짜를 기준으로 우선변제권 순위가 정해집니다. 이 순위는 근저당권 설정일(2025년 8월 2일)보다 후순위가 됩니다.
  결론: 기존 보증금 1억 원만 안전하게 보호받고, 증액분 2,000만 원은 근저당권자보다 후순위가 됩니다. 이 경우 배당액이 충분치 않으면 2,000만 원을 모두 돌려받기 어려울 수 있습니다.
• 근저당 설정일 이후에 다시 확정일자를 받지 않았을 경우                                                                                                    증액 재계약을 2025년 8월 10일에 했지만 확정일자를 아예 다시 받지 않은 경우입니다. 

• 1억 원: 2023년 8월 15일 0시 우선변제권으로 근저당권보다 선순위입니다.
• 2,000만 원(증액분): 확정일자를 받지 않았으므로 우선변제권이 없습니다. 일반 채권으로 분류되어 배당 순위에서 가장 뒤로 밀립니다.

 

 

 

결론: 기존 보증금 1억 원만 보호받고, 증액분은 사실상 회수하기가 매우 어려워집니다.

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전세 사기 피해를 방지하기 위해 주택임대차보호법이 여러 번 개정되었어요. 그중에서도 세입자에게 중요한 내용은 다음과 같습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추면 경매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 있음을 규정하고 있어요. 보증금 증액 시에도 이 법의 원리가 그대로 적용되어, 증액분에 대한 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 그 부분의 우선변제권 순위가 정해지는 것입니다.
• 소액임차인의 최우선변제권 소액임차인은 보증금의 일부를 다른 담보물권자(근저당권자)보다도 먼저 변제받을 수 있는 권리를 가집니다. 이 최우선변제권은 주택임대차보호법 제8조에 규정되어 있으며, 지역별로 보증금 한도와 최우선변제 금액이 정해져 있어요. 최신 개정(2023년 2월 21일)에 따르면, 서울특별시의 경우 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 이 금액은 보증금이 증액되었더라도 총 보증금액을 기준으로 판단하게 됩니다.

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지금까지 전세 보증금 증액 후 경매 상황에서 보증금을 지키는 방법에 대해 알아보았습니다. 보증금 증액 시 확정일자를 받는 시기가 얼마나 중요한지, 그리고 근저당권과의 순위 관계에 따라 배당액이 어떻게 달라지는지 명확하게 이해하셨기를 바랍니다. 여러분의 소중한 재산인 전세 보증금을 지키기 위해서는 항상 세심한 주의와 정확한 정보가 필수적이라는 점, 꼭 기억해 주세요!