경매 권리 분석의 핵심, 최신 법 개정으로 달라진 배당 순위 총정리!

 

경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 그 대금을 가지고 배당 절차를 진행합니다. 이 과정에서 낙찰된 부동산에 걸려 있던 다양한 채권(빚)들을 순위에 따라 변제하는 것을 배당이라고 해요.

만약 낙찰 대금이 모든 채권을 변제하기에 충분하다면 문제 될 것이 없겠지만, 대부분의 경우 낙찰 대금은 모든 채권을 갚기에 부족한 경우가 많습니다. 이때는 순위가 높은 채권자부터 우선적으로 배당을 받게 되고, 순위가 낮은 채권자는 배당을 전혀 받지 못하거나 일부만 받게 될 수 있습니다. 따라서 권리 분석 단계에서 배당 순서를 정확히 파악하여 내가 인수해야 할 권리가 있는지, 즉 추가로 부담해야 할 금액이 있는지 없는지를 명확히 판단하는 것이 매우 중요합니다.

이제부터 경매 배당 순서를 자세하게 설명해 드릴게요. 이 순서는 '민사집행법'과 '국세기본법' 등 여러 법률에 근거하여 정해져 있습니다.

가장 먼저 배당받는 채권은 경매집행비용입니다. 이것은 경매 절차를 진행하는 데 필요한 모든 비용을 말합니다. 예를 들어, 감정평가 수수료, 현황조사 수수료, 신문 공고료, 송달료 등이 여기에 포함돼요. 이 비용은 경매 절차 자체를 유지하기 위해 필수적인 것이므로, 다른 어떤 채권보다 우선하여 변제됩니다. 즉, 이 비용을 제외하고 남은 금액으로 다른 채권자들에게 배당을 시작하게 됩니다.

• 관련 법규: 민사집행법 제53조 (집행비용의 우선변제)

두 번째 순위는 경매 부동산에 지출된 필요비와 유익비입니다. 이 비용들은 경매 부동산의 가치를 유지하거나 증가시키는 데 사용된 비용으로, 점유자(예: 임차인)가 경매 부동산에 지출한 비용이 여기에 해당됩니다.

• 필요비: 부동산을 보존하기 위해 필수적으로 지출된 비용입니다. 예를 들어, 누수 수리비, 보일러 교체 비용 등이 포함됩니다. 이러한 비용은 부동산의 현재 가치를 유지하는 데 필수적이므로, 즉시 상환되어야 할 필요가 있다고 보아 우선 배당 순위에 포함됩니다.
• 유익비: 부동산의 가치를 객관적으로 증가시키는 데 지출된 비용입니다. 예를 들어, 새로운 창문 설치 비용, 건물 증축 비용 등이 유익비에 해당됩니다. 유익비는 점유자가 지출한 비용과 부동산의 가치 증가분 중 더 낮은 금액을 배당받습니다.

이 비용들은 민법 제203조(점유자의 상환청구권)에 근거하여 인정되며, 해당 비용을 지출한 점유자가 법원에 증거를 제출하여 배당을 요구해야 합니다.

이 순위는 사회적 약자를 보호하기 위한 법적 장치로, 소액 임차인의 최우선변제금과 임금채권이 포함됩니다.

• 소액임차인 최우선변제금: 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 따라 일정 보증금 이하의 소액 임차인은 보증금 중 일부를 다른 담보물권자(저당권자 등)보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인에 해당하는지 여부와 최우선변제금의 액수는 지역별로, 그리고 계약 시점별로 법이 정한 기준에 따라 달라집니다. 이 최우선변제금을 받으려면 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력이란 전입신고 및 주택 인도(주거 이전)를 마친 상태를 말하며, 상가건물의 경우 사업자등록과 건물 인도 요건을 갖춰야 합니다.

주택소액임차인 최우선 변제금 (주택임대차보호법 시행령 제4조) 내용을 반드시 참고하셔야합니다.;
 - 주택소액임차인 최우선 변제금 : 주민등록 전입과 건물의 인도가 있어야 한다.             
   (매각금액의 1/2의 한도)           
 - 설정일의 기준은 임대차 계약일이 아닌 담보물건(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일을 기준으로 한다.

• 임금채권: 근로기준법 제38조에 따라 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년간의 퇴직금은 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 임금채권의 주체는 근로자입니다. 이는 근로자의 생존권 보장을 위한 중요한 규정으로, 회사가 부도 등으로 인해 임금을 지급하지 못할 경우 경매 절차에서 우선적으로 보호받게 됩니다. 근로복지공단이 근로자에게 체당금을 지급하고, 이후 사용자(사업주)에게 구상권을 행사하여 채권을 회수합니다. 이처럼 근로복지공단은 직접적인 임금채권자가 아닌 대위변제자로서 압류 및 경매 참여의 주체가 될 수 있습니다.

            ●관련 법규: 주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조, 근로기준법 제38조 (임금채권 우선변제)

네 번째 순위는 당해세입니다. 당해세는 경매 부동산 자체에 부과된 세금을 의미하며, 다른 채권자들의 권리보다 우선적으로 배당받습니다.

• 당해세의 종류: 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지방교육세, 자동차세, 도시계획세 등이 이에 해당됩니다.
• 임차인의 확정일자에 의한 우선변제권과의 관계: 이전까지는 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 배당 순위가 당해세보다 후순위였으나, 2023년 4월 1일부터 개정된 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제91조에 따라 세금의 법정기일과 임차인의 대항력 및 확정일자 취득일 중 더 빠른 날짜를 기준으로 우선순위가 결정됩니다. 즉, 임차인이 확정일자를 세금의 법정기일보다 먼저 받았다면 임차인의 보증금이 당해세보다 우선하여 배당받을 수 있게 되었습니다. 이는 임차인의 권리를 더욱 강화한 개정안입니다.
  • 관련 법규: 국세기본법 제35조 (국세의 우선), 지방세기본법 제91조

담보물권은 부동산을 담보로 돈을 빌려준 채권자의 권리입니다. 이 순위의 채권자들은 등기부등본상에 기재된 순서대로 배당받게 됩니다.

• 담보물권의 종류:
  • 저당권: 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 설정하는 가장 일반적인 담보물권입니다.
  • 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용, 수익하는 권리입니다. 전세권 설정 등기를 하면 물권적 효력이 발생하여 경매 시 배당 요구를 할 수 있습니다.
  • 가등기담보권: 채권자가 돈을 갚지 못할 경우 담보물을 취득할 수 있도록 미리 가등기를 해 두는 권리입니다.
  • 근저당권: 계속적인 거래 관계에서 발생하는 불특정 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다.

이 순위에는 4순위에서 배당받지 못한 당해세 이외의 조세와 공과금이 포함됩니다. 4순위 당해세와는 달리, 이 순위의 조세채권은 당해 부동산과 직접적인 관련이 없는 세금들입니다.

• 조세채권의 종류: 소득세, 법인세, 부가가치세 등이며, 이 세금들은 법정기일(세금 납부 의무가 발생한 날)에 따라 순서가 정해집니다.
• 공과금의 종류: 국민연금, 건강보험료, 산재보험료 등이 있습니다.

마지막으로 배당받는 순위는 확정일자를 갖추지 못한 임차인, 가압류 채권자, 그리고 일반채권자입니다. 이들은 순위에 관계없이 안분배당(각 채권액에 비례하여 나눠 갖는 것)을 받게 됩니다.

• 확정일자를 갖추지 못한 임차인: 대항력만 갖추고 확정일자를 받지 못한 임차인입니다.
• 가압류 채권자: 채무자의 재산을 임시로 압류하여 나중에 강제집행을 할 수 있도록 하는 권리입니다.
• 일반채권자: 신용 대출 등 특별한 담보 없이 발생한 채권자입니다.

앞선 순위의 모든 채권자에게 배당하고도 남은 금액이 있다면, 즉 잉여금은 채무자 또는 부동산 소유자에게 최종적으로 반환됩니다.

배당순서 예시

2023년 4월 1일부터 시행된 '국세기본법' 및 '지방세기본법' 개정안은 임차인의 권리를 대폭 강화한 중요한 변화입니다.

개정 전: 임차인의 보증금 우선변제권(확정일자)은 당해세에 항상 후순위였습니다. 개정 후: 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 날과 세금의 법정기일을 비교하여 더 빠른 날짜를 기준으로 우선순위를 결정하게 되었습니다.

예시:

• 2023년 5월 1일: 임차인이 전입신고 및 확정일자 취득
• 2023년 6월 1일: 해당 부동산에 부과된 재산세의 법정기일 발생

이 경우, 임차인의 확정일자 취득일이 세금의 법정기일보다 빠르므로, 임차인은 재산세보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

이러한 개정은 임차인이 경매 절차에서 보증금을 보호받을 수 있는 가능성을 높여주었으며, 경매 물건의 권리 분석 시 임차인과 세금의 선후 관계를 더욱 면밀하게 파악해야 하는 중요성을 강조하고 있습니다.