경매 넘어간 상가, 임차인이 가장 궁금해하는 질문 총정리

A씨가 임차 중인 상가가 경매에 넘어갔고, 권리신고 및 배당요구를 신청하라는 안내문을 받았습니다. 이런 상황에서는 월세 납부 문제로 고민이 많으실 거예요. 결론부터 말씀드리면, 배당요구를 한 후에는 월세를 납부하지 않는 것이 일반적입니다.

A씨는 보증금을 돌려받기 위해 법원에 권리신고 및 배당요구를 신청해야 합니다. 배당요구를 했다는 것은, 경매를 통해 매각된 대금에서 보증금을 배당받겠다는 의사를 공식적으로 표시한 것입니다. 이 경우, 법원은 A씨의 보증금 채권을 배당액에 포함하여 계산하게 됩니다.

만약 A씨가 배당요구를 한 이후에도 계속해서 임대인에게 월세를 지급한다면, 이는 추후 법적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 임대인은 이미 채무불이행 상태이므로, 임대인에게 월세를 지급하더라도 그 금액이 경매 채무 변제에 사용되지 않을 가능성이 큽니다. 오히려 월세는 경매 배당 절차에서 보증금과 상계 처리되는 것이 A씨에게 더 유리할 수 있어요.

 

• 월세 지급 중단 시점: 배당요구 종기일까지는 월세를 납부하는 것이 원칙입니다. 하지만 배당요구 종기일이 지나 배당요구를 하고 나면, 보증금에서 월세를 공제하는 방법으로 대응할 수 있습니다.
• 월세 미납액 처리: 경매 절차가 진행되는 동안 미납된 월세는 A씨의 보증금에서 차감됩니다. 따라서 낙찰자가 결정된 후 보증금을 반환받을 때, 그동안 내지 않았던 월세만큼 공제하고 받게 되는 구조예요.

 

대법원 판례는 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 한 경우, 임차인의 보증금 반환 채권과 임대인의 월세 채권은 상계(相計)할 수 있다고 보고 있습니다. '상계' 란 서로 간의 채무를 같은 금액만큼 없애는 것을 말합니다. 즉, A씨의 보증금에서 미납된 월세를 차감하고 남은 금액을 배당받는다는 의미입니다.

• 법적 근거: 민법 제492조(상계의 요건)에 따르면, 두 사람이 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 경우 그 채무를 상계할 수 있습니다. 경매 절차에서도 이 원칙이 적용됩니다.
• 판례: 대법원 2002. 6. 11. 선고 2001다60613 판결에서는 "임차인이 임대차계약 해지 후 보증금 반환을 청구할 때, 임대차계약 종료 시까지 발생한 연체 차임 등은 보증금에서 당연히 공제된다"고 판시했습니다.

따라서 A씨는 경매 배당요구 신청 후 월세를 납부하지 않고, 나중에 보증금에서 공제하는 방식으로 대응하는 것이 합리적입니다.

A씨가 임차 중인 상가(301호)가 공동담보로 묶여 4개 호실(301, 302, 303, 304호)이 함께 경매에 나왔습니다. 이 경우, A씨가 301호만 낙찰받을 수 있을까요?

공동담보란 여러 개의 부동산이 하나의 채권을 담보하는 것을 말합니다. A씨의 사례에서는 4개 호실이 모두 하나의 채권을 담보하고 있는 것이죠. 따라서 이 4개 호실은 하나의 경매 사건으로 진행됩니다.

하지만, 경매 진행 방식에 따라 4개 호실을 '일괄매각' 할 수도 있고, '개별매각' 할 수도 있습니다.

• 일괄매각: 4개 호실을 묶어서 하나의 물건으로 매각하는 방식입니다. 이 경우 A씨는 301호만 따로 낙찰받을 수 없고, 4개 호실 전체를 낙찰받아야 합니다.
• 개별매각: 4개 호실 각각을 별개의 물건으로 매각하는 방식입니다. 이 경우 A씨는 301호만 선택하여 낙찰받는 것이 가능합니다.

법원에서는 대개 집합건물의 경우 개별매각을 원칙으로 하지만, 감정평가 및 경매의 효율성 등을 고려하여 일괄매각 결정을 내리기도 합니다. A씨의 상가 건물은 301호, 302호 등으로 나뉘어 있으므로 집합건물에 해당할 가능성이 매우 높아요. 집합건물은 **'각 호실마다 별도의 등기부등본이 있는 건물'**을 의미합니다.

결론: 4개 호실이 각각 별도의 등기부등본을 가지고 있다면, 법원 경매 절차에서 301호만 따로 낙찰받을 수 있을 가능성이 높습니다. 법원 경매정보 사이트(대법원 법원경매정보)에서 해당 사건을 검색하여 매각 물건 상세 정보를 확인해 보세요. 매각 방식이 '일괄매각'인지 '개별매각'인지 명시되어 있을 거예요.

A씨가 직접 301호를 낙찰받고 싶다면, 단순히 경매 대금을 준비하는 것 외에 몇 가지 중요한 사항을 검토해야 합니다.

• 선순위 근저당권자의 채권액: 301호에 설정된 선순위 근저당권자의 채권액이 얼마인지 확인해야 합니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있거나, 낙찰 대금에서 먼저 배당되는 금액이므로 정확한 파악이 필요합니다.
• 경매 비용: 경매를 진행하는 데 드는 비용(감정평가 비용, 공고 비용 등)도 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.
• 체납 세금: 임대인이 체납한 세금(국세, 지방세)이 있다면, 이 역시 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. '당해세' (해당 부동산 자체에 부과된 세금, 예: 재산세)는 선순위 근저당권보다 우선하여 배당받을 권리가 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.
• 권리분석: 경매 물건의 권리 관계(임차인의 대항력 유무, 가압류, 가처분 등)를 철저히 분석해야 예상치 못한 손실을 막을 수 있습니다.

경매 절차가 진행되는 도중에 임대인과 직접 매매 계약을 통해 301호만 따로 매수하는 것이 가능한지에 대한 질문입니다.

법적으로는 경매 절차가 진행 중이더라도, 임대인과 A씨가 매매 계약을 맺는 것은 가능합니다. 하지만 현실적으로는 몇 가지 큰 장애물이 있습니다.

• 채권자의 동의: 4개 호실에 공동담보로 근저당권을 설정한 채권자가 존재합니다. 이 채권자는 자신들의 채권을 회수하기 위해 경매를 신청한 것이므로, 채권자의 동의 없이 301호만 매각하는 것은 사실상 불가능합니다. 채권자가 매매를 동의해 준다고 해도, 그 매매 대금으로 자신들의 채권을 먼저 변제받기를 원할 것입니다.
• 선순위 채무 인수: 만약 채권자가 매매에 동의하여 A씨가 301호를 매수한다고 가정해 봅시다. 이 경우, A씨는 301호에 설정된 선순위 채무(근저당권 등)를 모두 인수해야 하는 큰 부담을 안게 됩니다. 이 채무의 규모가 얼마인지 정확히 파악하고, 자신의 부담 능력을 신중하게 검토해야 합니다.

일반적으로 경매 절차에서 낙찰을 받는 것이 임의 매매보다 훨씬 유리한 경우가 많습니다.

• 경매의 장점:
  • 권리분석의 용이성: 법원에서 제공하는 매각 물건명세서 등을 통해 권리 관계를 비교적 투명하게 파악할 수 있어요.
  • 소액으로 매수 가능성: 경매는 통상 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.
  • 안정성: 법원의 공적인 절차를 통해 소유권을 취득하므로, 법적 안정성이 높습니다.
• 임의 매매의 단점:
  • 복잡한 채무 관계: 임대인의 채무를 모두 인수해야 하므로, 복잡하고 위험부담이 큽니다.
  • 높은 매수 금액: 임대인과 협상하여 매매가를 정해야 하므로, 경매처럼 저렴하게 매수하기 어려울 수 있습니다.
  • 채권자와의 마찰: 채권자 동의를 구하는 과정이 순탄치 않을 수 있습니다.

따라서 경매 절차에서 직접 낙찰을 받는 것이 A씨에게 더 현실적이고 안전한 방법이라고 할 수 있습니다. 다만, 앞서 2항에서 설명한 셀프 낙찰 시 고려사항을 충분히 검토해야 합니다.

 

A씨는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 이 법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 특별법입니다. A씨가 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

• 대항력: 상가를 인도받고 사업자등록을 마쳤을 경우, 대항력이 발생합니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 바뀌더라도 새로운 임대인에게 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 대항력 요건을 갖추고, 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권이 있으면 경매 시 후순위 권리자나 일반 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

A씨가 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 정해진 기간 내에 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면, 아무리 대항력과 우선변제권이 있다고 하더라도 배당 절차에서 보증금을 한 푼도 받을 수 없게 됩니다. 안내문에 나와있는 배당요구 종기일 기한을 놓치지 않도록 각별히 유의해야 합니다.

배당요구 시 필요한 서류: 임대차계약서 사본, 사업자등록증 사본, 신분증 사본, 주민등록등본 등