확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법

확정일자 받은 주택임대차계약서 분실 시, 임차인의 구제 방법과 우선변제권 유지 전략

주택 임대차 관계에서 임차인의 보증금은 가장 중요하게 보호받아야 할 재산입니다. 특히, 「주택임대차보호법」(이하 '주임법')상 대항력과 확정일자를 갖추어 확보하는 우선변제권은 임차인이 경매나 공매 시 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 핵심적인 권리예요.

하지만 간혹, 이 중요한 임대차계약서를 분실하는 안타까운 상황이 발생하기도 합니다. 확정일자까지 잘 받아두었는데 계약서를 잃어버렸다면, 과연 우선변제권은 어떻게 되는 걸까요? 분실된 계약서로 인해 보증금 회수에 차질이 생길까 봐 걱정하는 임차인들을 위해, 관련 법령의 해석과 구제 방법, 그리고 실무적인 대처 방안에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

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「주택임대차보호법」제3조 제1항에 따르면, 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 다음의 두 가지 요건을 모두 갖춘 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다 (이것을 대항력이라고 합니다).

• 주택의 인도: 임차인이 실제로 주택을 점유하는 것을 말해요.
• 주민등록: 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보아요.

대항력은 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자(양수인)에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 힘이 됩니다.

대항력만으로는 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 「주임법」제3조의2 제2항은 임차인이 다음 요건을 모두 갖추었을 때 우선변제권을 인정하고 있습니다.

• 대항요건 구비: 위 1.1.에서 설명한 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다.
• 확정일자 구비: 임대차계약증서에 법에서 정한 기관(주민센터, 등기소, 공증기관 등)에서 확정일자를 받아야 해요.

확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때, 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 이 우선변제권은 확정일자를 받은 날을 기준으로 발생합니다.

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임차주택의 인도와 전입신고를 마쳤고, 계약서에 확정일자까지 잘 받아두었다고 해도, 해당 임대차계약서 원본을 분실하게 되면 실질적으로 다음과 같은 문제가 발생해요.

임차인이 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 이 재작성된 계약서에 확정일자를 받더라도, 최초 계약서에 받은 확정일자와 같은 날짜로 소급하여 인정받을 수는 없습니다.

• 확정일자 부여의 실무: 현재 확정일자 부여기관의 업무 처리 방식을 보면, 단순히 주택임대차계약서에 확정일자 도장을 찍어줄 뿐입니다.
• 내용 확인의 어려움: 확정일자발급대장(혹은 주택임대차 정보제공 시스템 기록)의 기재만으로는 그 계약서의 **구체적 내용(특히 보증금 액수나 임대차 기간)**을 모두 확인할 수는 없기 때문에, 새로운 계약서에 찍힌 확정일자는 그 날짜를 기준으로 새로운 우선변제권이 발생하게 됩니다. 이 경우, 이미 기존 계약서의 확정일자 이후에 설정된 다른 담보권(근저당권 등)보다 후순위가 되어 우선변제권을 상실하거나 순위가 밀릴 수 있어요.

주택이 경매에 넘어갔을 때, 법원에 배당요구를 하려면 확정일자를 받은 임대차계약서를 제출하여 자신의 우선변제권을 입증해야 합니다. 계약서를 분실했다면, 확정일자를 받은 사실과 그 날짜, 그리고 임대차 보증금의 액수를 입증하는 것이 가장 큰 숙제가 됩니다.

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임대차계약서가 분실 또는 멸실되었더라도, 확정일자를 받은 사실을 다른 방법으로 증명할 수 있다면 우선변제권이 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다.

대법원 판례의 입장 (대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결) 임대차계약서를 분실하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면, 임차인의 우선변제권은 소멸하지 않습니다. 이는 계약서 원본 제출이 불가능하더라도 확정일자 부여 사실과 내용을 객관적으로 확인할 수 있다면 임차인의 권리를 보호해야 한다는 취지예요.

실제 경매 절차에서 우선변제권을 주장하기 위해 다음과 같은 자료를 확보해야 합니다.

• 확정일자 부여기관의 증명: 확정일자를 부여받은 기관(주민센터, 등기소 등)에 방문하여 확정일자 받은 사실에 대한 증명 또는 주택임대차 정보제공 요청을 통해 관련 기록을 확보합니다. 특히 전산화된 시스템에 기록이 남아있을 가능성이 큽니다.
• 임대인 진술서 등 보충 자료:
  • 1) 분실한 임대차계약의 전세 기간 및 보증금의 액수에 대한 임대인의 사실확인서 또는 진술서를 받습니다.
  • 2) 보증금 이체 내역, 관리비 납부 내역 등 임대차 관계를 입증할 수 있는 모든 금융 기록 및 자료를 모읍니다.

임차주택이 경매 개시된 경우, 임차인은 법원에 권리신고 겸 배당요구 신청을 해야 합니다.

• 자료 첨부: 위 3.1.에서 확보한 확정일자 받은 사실 증명, 임대인의 진술서, 보증금 이체 내역 등 모든 관련 자료를 첨부하여 신청합니다. 계약서 원본이 없더라도 최대한 객관적인 자료로 확정일자부 임대차의 존재를 입증해야 해요.
• 법원의 심사: 법원은 제출된 자료를 바탕으로 임차인의 우선변제권 인정 여부와 그 순위를 심사하여 배당표를 작성하게 됩니다.

만약 법원이 제출된 자료만으로는 확정일자부 임차인의 우선변제권을 명확하게 인정하기 어렵다고 판단하여, 배당표에서 임차인을 후순위로 처리하거나 배당액을 인정하지 않을 수도 있어요.

• 배당이의 진술: 배당기일에 참석하여 법정에서 배당표에 대한 배당이의의 진술을 합니다.
• 배당이의 소 제기: 배당기일로부터 1주일 이내에 관할 법원에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 이 소송에서 임차인은 계약서 분실에도 불구하고 자신이 적법하게 확정일자를 받은 우선변제권자임을 증명해야 합니다. 소송 과정에서는 임대인 또는 다른 채권자들과의 다툼을 통해 자신의 권리를 입증하게 됩니다.

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위와 같은 구제 방법이 판례로 인정되고 있지만, 실무상 일반적인 경우 임대차계약 시 확정일자를 받은 사실을 명확하게 증명하는 것은 쉽지 않아요.

• 실무적 한계: 특히 공증 기관이 아닌 일반 주민센터 등에서 확정일자를 받은 경우, 전산 기록만으로 계약의 상세 내용(보증금)을 완벽하게 확인하기 어려울 수 있습니다. 임대인이 협조하지 않으면 임대인의 진술서를 확보하기도 어렵습니다.
• 소송의 부담: 우선변제권을 인정받지 못해 배당이의 소송을 제기하게 되면, 시간과 비용이 소요되는 복잡한 법적 절차를 거쳐야 하므로 임차인에게 부담이 될 수 있어요.

대처 전략:

따라서 임차인은 계약서 분실 즉시 확정일자를 부여받은 기관을 방문하여 확정일자 정보제공 요청을 하여 관련 기록을 확인하고, 임대인에게 사실확인서 등을 미리 받아두는 등 증거자료를 선제적으로 확보하는 것이 가장 중요합니다.

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