보유세·상속세 줄이는 가장 확실한 방법: 아파트 증여 절세 노하우 공개

부동산 증여, 다주택자의 '출구 전략'이 될 수 있을까요? 장점과 단점, 그리고 2025년 최신 절세 전략 

최근 아파트 등 집합건물 증여가 급증하는 현상은 다주택자들이 양도소득세, 보유세, 그리고 미래의 상속세 부담을 종합적으로 고려한 '부의 대물림' 전략이 가속화되고 있음을 보여줍니다. 특히, 토지거래허가제 확대 지역에서 무상증여는 허가 대상에서 제외된다는 점이 증여 욕구를 더욱 자극하고 있어요. (단, 부담부 증여는 허가를 받아야 합니다.)

서울 강남 3구(강남, 송파, 서초)와 양천구, 경기 성남 분당구 등 집값이 크게 오른 지역에서 이러한 증여 움직임이 집중되고 있습니다. 이처럼 세금 부담과 규제 강화 속에서 주목받는 아파트 증여의 장점과 단점, 그리고 현명한 절세 방안을 자세하게 알려드릴게요.

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아파트를 자녀 등에게 증여할 때 얻을 수 있는 주요 이점은 다음과 같습니다.

• 다주택자 양도세 중과 회피: 다주택자가 주택을 매도할 경우, 높은 양도소득세 중과세율(최대 70%대)을 적용받을 수 있어요. 하지만 증여는 양도소득세가 발생하지 않기 때문에, 당장의 세금 폭탄을 피할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
• 미래 가치 상승분 절세: 부동산은 시간이 지날수록 가치가 상승하는 경향이 있죠. 현재 시점을 기준으로 증여가액을 확정하고 증여세를 납부하면, 향후 발생하는 시세 상승분에 대해서는 추가적인 증여세 없이 자녀에게 재산이 이전되는 효과를 누릴 수 있습니다. 상속세도 줄어드는 결과를 가져오게 돼요.

• 종부세 합산 배제: 다주택자의 경우 높은 공시가격을 기준으로 종합부동산세가 부과되어 부담이 막대합니다. 일부 주택을 자녀에게 증여하여 다주택자 포지션을 벗어나거나, 보유 주택수를 줄이면 본인의 종부세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
• 과세표준 인하 효과: 증여를 통해 증여자(부모)와 수증자(자녀)로 재산이 분산되면서, 각자의 종부세 과세표준이 낮아져 전체적인 세금 부담이 완화되는 효과를 기대할 수 있어요.

• 허가 대상 제외: 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 주택을 매매할 경우, 실수요 목적의 2년 실거주 의무 등이 적용되어 사실상 매도가 어렵습니다. 하지만 무상으로 이뤄지는 증여는 토지거래허가 대상이 아니므로, 규제와 무관하게 재산 이전을 할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. (단, 부담부 증여는 허가를 받아야 해요.)

증여가 만능의 절세 수단은 아니며, 당장 큰 비용과 잠재적 리스크가 발생한다는 점을 유념해야 합니다.

• 증여세 부담: 증여받는 사람(수증자)은 재산 가액에 따라 최소 10%에서 최대 50%의 누진세율이 적용되는 증여세를 납부해야 합니다. 특히, 재산 가액이 클수록 세금 부담이 급격히 증가합니다.
• 중과되는 취득세: 수증자는 증여를 원인으로 하는 취득세를 납부해야 합니다. 이 취득세율은 증여받는 사람의 주택 보유 수에 따라 중과세될 수 있어요. 비조정대상지역 주택을 증여받더라도 수증자가 무주택자가 아닐 경우 중과세율이 적용될 수 있어, 세 부담이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

• 취득가액 승계: 증여받은 부동산을 수증자가 5년 이내에 다시 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 취득가액을 증여자의 최초 취득가액으로 적용하는 이월과세 규정이 있습니다.
• 세금 불이익: 이월과세가 적용되면, 증여 당시의 시가가 아닌 낮은 최초 취득가액을 기준으로 양도차익이 계산되어, 양도소득세가 크게 늘어날 수 있으니 5년 내 매도 계획이 있다면 증여는 신중해야 합니다. (단, 배우자 간 증여는 10년 이내 양도 시 이월과세가 적용됩니다.)

• 증여 자금 출처: 증여세와 함께 발생하는 취득세 및 이후 보유세 등 관련 세금을 수증자가 자신의 자금(소득 또는 기존 재산)으로 납부해야 해요. 만약 수증자가 납부할 능력이 부족하다면, 그 납부액조차도 또다시 증여로 간주되어 추가 과세될 수 있습니다.
• 국세청의 사후관리: 고가 부동산 증여는 국세청의 주요 관심 대상입니다. 특히 증여 후 수증자가 해당 재산을 취득/보유/양도하는 전 과정을 면밀히 추적하므로, 세금 납부 자금 출처 등에 대한 철저한 소명 준비가 필요합니다.

현명한 증여는 철저한 사전 계획에서 시작됩니다. 최신 세법과 시장 상황을 반영한 절세 전략을 알려드릴게요.

• 10년 주기 공제 활용: 증여세는 수증자를 기준으로 10년 단위로 합산하여 과세합니다. 배우자는 6억 원, 성년 자녀는 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 세금 없이 증여가 가능하므로, 10년 주기로 분할 증여하여 공제 한도를 최대한 활용하는 것이 가장 기본적이고 강력한 절세 전략입니다.
• 수증자 분산: 증여세를 계산할 때 수증자별로 세율이 적용되므로, 증여받는 사람의 수를 늘리는 것이 유리해요. 예를 들어, 자녀 한 명에게 몰아주는 것보다 자녀와 며느리/사위 등에게 분산하여 증여하면 각자의 공제 혜택과 낮은 세율을 적용받아 세 부담이 줄어들 수 있어요.

• 부채 승계를 통한 절세: 전세 보증금이나 주택담보대출 같은 부채(채무)를 수증자에게 함께 넘겨주는 부담부 증여를 활용할 수 있어요.
• 증여세 과표 감소 효과: 부채를 제외한 순자산에 대해서만 증여세가 부과되므로, 증여세 과세표준을 낮출 수 있습니다. 다만, 승계되는 채무액만큼은 양도로 간주되어 증여자에게 양도소득세가 발생한다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
• 사후관리 유의: 수증자가 실제로 채무를 상환해야만 부담부 증여로 인정받을 수 있으므로, 증여 계약서에 채무 인수 사실을 명확히 기재하고 수증자가 이후 채무를 상환하는 증빙을 철저히 관리해야 합니다.

• 부동산 가격 하락기 활용: 증여세는 증여일 현재의 시가를 기준으로 부과됩니다. 따라서 부동산 가격이 하락하거나 침체기에 감정평가를 받거나 유사매매사례가액을 활용하여 증여 재산가액을 낮추면 증여세를 절감할 수 있어요.
• 미래 가치 상승 자산의 사전 증여: 앞으로 가치가 크게 오를 것으로 예상되는 부동산은 최대한 빨리 증여하는 것이 유리합니다. 현재의 낮은 가액으로 세금을 납부하면 미래의 높은 가치 상승분에 대한 세금을 회피할 수 있기 때문이에요.

• 상속세 절감 효과: 부모를 건너뛰고 조부모가 손자녀에게 직접 증여하면, 부모 세대의 상속세 과세를 한 번 생략하는 효과를 볼 수 있어 총 세금 측면에서 장기적으로 유리할 수 있어요.
• 할증 과세 유의: 다만, 세대를 건너뛴 증여(세대생략 증여)에는 증여세 산출세액의 30%가 할증되어 부과됩니다. (미성년자가 20억 원을 초과하여 증여받는 경우 40% 할증) 따라서 총 세 부담을 시뮬레이션하여 이익이 더 큰 경우에만 활용해야 합니다.

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