부동산 지분 쪼개기: 1/3 지분권자의 강력한 권리, 공유물분할청구

토지 공유 지분 갈등: 건물 소유자가 알아야 할 공유물분할청구소송과 최적의 해결 

복잡한 지분 소유 관계와 거주 안정성의 문제

부동산의 가치가 상승하면서 토지나 건물을 여러 사람이 공동으로 소유하는 공유 지분 형태가 흔해지고 있습니다. 공유 관계는 공동 소유자들 간의 원만한 합의가 지속될 때는 문제가 없지만, 한 명이라도 자신의 지분을 현금화하거나 관계를 청산하길 원할 경우 심각한 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요.

특히, 토지는 3인이 공유하고 있으나, 그 토지 위에 공유자 중 1인이 단독으로 건물을 소유하고 거주까지 하고 있는 상황이라면 문제는 더욱 복잡해집니다. 이 경우, 공유 관계를 끝내고 싶어 하는 제3의 지분권자(C)가 법적으로 행사할 수 있는 권리는 거주자의 삶의 터전을 위협할 만큼 매우 강력할 수 있습니다.

본 사례는 **토지 지분을 친형제 2명이 각 1/3, 제3자(C)가 1/3**씩 소유하고, 건물은 친형이 100% 소유하며 두 분이 거주 중인 상황에서, C에게 매매를 제안했으나 거절당한 상황을 가정하여, C가 행사할 수 있는 권리와 이에 대한 현명한 대응 방안을 상세히 알아보겠습니다.

민법 제268조에 따라, 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 이는 공유자가 가지는 가장 강력한 권리 중 하나이며, 상대방(의뢰인과 친형)의 동의 없이도 소송을 통해 공유 관계를 강제로 해소할 수 있게 합니다.

• 가. 소송의 본질: C는 의뢰인과 친형의 동의 여부와 관계없이 법원에 공유물분할을 청구할 수 있으며, 법원은 이 청구를 받아들여 분할 방법을 결정하게 됩니다.
• 나. 합의 우선 원칙: 법원은 원칙적으로 공유자들 간의 협의 분할을 우선하며, 만약 협의가 이루어지지 않을 때만 소송을 통한 분할 방법을 적용합니다. 그러나 이미 매매 제안이 거절된 상황이므로, C는 소송 절차로 곧바로 진입할 가능성이 높습니다.

 

 

 

법원이 공유물분할청구소송에서 결정할 수 있는 분할 방법은 크게 세 가지입니다. 법원은 공유자의 지분 비율뿐만 아니라 토지의 현황, 이용 상황, 분할의 용이성 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적인 방법을 택합니다.

• 가. 현물 분할: 토지를 물리적으로 나누어 각 공유자가 자신의 지분 비율만큼의 면적을 단독 소유하게 하는 방법입니다. 이 경우 건물이 위치한 토지와 그렇지 않은 토지 등으로 나누게 되는데, 토지의 모양이 불규칙하거나 분할 후 이용 가치가 현저히 떨어질 경우(예: 맹지가 되는 경우) 법원은 현물 분할을 피합니다.
• 나. 가격 배상(대금 분할): 공유자 중 한 명이 다른 공유자의 지분을 매수하고, 그 대가를 지급하여 단독 소유자가 되는 방식입니다. 의뢰인 측이 C의 지분을 매수하겠다고 주장할 경우 고려될 수 있습니다.
• 다. 경매 분할(대세): 위의 두 가지 방법이 모두 합리적이지 않다고 판단될 때 법원이 최종적으로 선택하는 방법입니다. 공유물 자체를 경매에 넘겨 매각한 후, 그 매각대금을 공유 지분 비율(1/3씩)에 따라 나누어 가지는 방식입니다.

현재 상황에서 가장 위협적인 부분은 C가 소송을 통해 토지 전체를 경매에 넘길 수 있다는 점입니다.

• 가. 토지 전체 경매 가능: C는 자신의 지분(1/3)만 경매에 올리는 것이 아니라, 소송을 통해 법원의 명령으로 토지 전체를 경매에 부칠 수 있습니다. 경매 분할은 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있거나 특별한 사정이 입증되지 않는 한, 합리적인 현물 분할이 어려울 경우 대법원 판례상 폭넓게 인정되는 추세예요.
• 나. 동의 불필요: 의뢰인과 친형이 경매에 동의하지 않아도 법원의 판결에 따라 토지 전체가 경매에 넘어갑니다. 이는 곧 현재 거주하고 있는 건물의 삶의 터전을 잃을 수 있는 매우 큰 위험으로 작용합니다.

토지 위에 건물이 존재하는 것은 공유물분할청구소송의 경매 진행 시 가치에 큰 영향을 미치며, 건물의 소유자인 친형에게는 중요한 법적 쟁점을 발생시킵니다.

• 가. 문제의 핵심: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자는 토지를 사용할 권리인 법정지상권을 주장할 수 있는지 여부가 중요해요. 법정지상권이 성립하면 건물을 철거당할 위험은 줄어듭니다.
• 나. 성립 요건: 통상적으로는 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등의 원인으로 소유자가 달라질 때 인정됩니다. 이 사례에서는 토지는 1/3 지분으로 공유, 건물은 친형이 단독 소유하고 있으므로, 복잡한 법리 검토가 필요하며, 특히 토지 공유자 중 한 명이 건물을 소유하고 있는 경우에 대한 판례 경향을 면밀히 검토해야 합니다.

• 가. 건물 소유자 아닌 공유자의 주장: 토지 공유자 중 한 명(C)이 자신의 지분권을 근거로 건물의 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있는지 여부가 문제 됩니다.
• 나. 판례 입장: 판례는 토지 공유자 한 명이 전체 공유 토지의 보존 행위로서 불법 점유자에 대한 방해 배제(철거, 인도 청구)는 인정하고 있으나, 공유자 중 한 명이 건물을 소유하고 적법한 사용 권한을 주장할 수 있는 경우에는 달리 판단할 수 있습니다. 하지만 C가 공유물분할을 통해 토지의 소유 관계를 정리하려고 한다면, 궁극적으로 토지의 소유권 정리가 건물의 운명에 가장 큰 영향을 미칩니다.

의뢰인 측이 C에게 제안한 '공시지가의 1/3 수준 아래'의 가격은 C의 입장에서 받아들이기 매우 어려운 비현실적인 제안일 수밖에 없습니다.

• 가. 공시지가와 시세의 괴리: 공시지가는 실제 시장에서 거래되는 **실제 시세(가치)**보다 현저히 낮게 책정되는 경우가 일반적입니다. 따라서 공시지가를 기준으로 가격을 제안하는 것은 C의 재산권을 지나치게 낮게 평가하는 것으로 비칠 수 있습니다.
• 나. 지분 가치: 설령 협의 매매라 할지라도, 통상적인 협상은 공시지가가 아닌 실제 거래 시세를 기준으로 이루어지는 것이 상례입니다.

• 가. 감정평가의 활용: 협상의 주도권을 잡고 C를 설득하기 위해서는 객관적인 근거가 필수입니다. 감정평가 법인 등을 통해 해당 토지의 **현재 시장 가치(시세)**를 객관적으로 파악하는 것이 중요해요.
• 나. 합리적인 가격 재시: 감정평가액을 기준으로, 지분 매입 시의 불편함(제값을 받기 어려운 점) 등을 고려하여 C가 수용할 만한 합리적인 가격을 다시 제시하여 협상을 시도해야 합니다.

C의 입장에서도 자신의 1/3 지분만 시장에 내놓거나 지분만 경매로 넘어갈 경우, 온전한 소유권이 아니기 때문에 제값을 받기 어렵다는 단점이 있습니다. 이 점을 활용하여 C를 설득하는 것이 중요한 전략입니다.

• 가. 지분 매각의 어려움: 공유 지분은 전체 부동산 매매에 비해 수요가 적고 가치가 저평가되기 쉬워요.
• 나. 경매 분할의 단점: 경매로 진행될 경우, C 역시 법적 비용과 시간, 그리고 경매 과정에서의 매각 대금 감소 위험을 감수해야 합니다.
• 다. 상호 이익 설득: 소송 없이 협의를 통해 의뢰인 측에 지분을 매도하는 것이 C 입장에서도 가장 빠르고 확실하게 현금을 확보할 수 있는 방법임을 설명하여 합의를 유도할 수 있습니다.

결론적으로, C는 공유물분할 청구소송이라는 매우 강력한 카드를 가지고 있으며, 소송으로 갈 경우 토지 전체를 경매에 넘길 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우, 거주하고 있는 의뢰인과 친형에게는 삶의 터전을 잃을 수 있는 실질적인 위험이 발생해요.

따라서 현재의 불리한 상황을 타개하고 안정적으로 거주를 계속하기 위한 최선의 전략은 다음과 같습니다.

1. 법원 판례 경향 파악: 공유물분할청구소송에서 법원이 경매 분할을 선호하는 추세를 명확히 인지해야 합니다.
2. 객관적 시세 마련: 감정평가 등을 통해 토지의 객관적 시세를 파악합니다.
3. 현실적인 매매 가격 제시: 공시지가가 아닌 시세를 근거로 C가 수용할 만한 현실적인 매매 가격을 다시 제시하여, 소송 이전 원만한 합의를 적극적으로 시도해야 합니다.

소송으로 가게 되면 시간, 비용, 정신적 소모가 클 뿐만 아니라, 최악의 경우 거주지를 잃게 되므로, 협의 매수가 가장 바람직한 대응임을 기억해 주세요.

---