공동투자 리스크 관리: 돈 안 낸 동업자의 '공유물 분할' 요구, 역으로 소유권 확보 기회 만들기

동업자 지분 소송, 9억 투자금 지키는 '가격배상 분할' 전략 상세 분석

9억 원 상당의 아파트 매수금을 전액 부담하고 명의를 공동 소유한 동업자에게 '공유물 분할 소송'을 당했을 때, 어떻게 대응해야 할까요? 단순히 등기부상 지분대로 재산을 나누는 경매(대금분할) 방식으로는 막대한 손해를 볼 수밖에 없는 상황에서, 투자금을 온전히 회수하고 아파트 소유권까지 확보할 수 있는 법적 전략을 자세히 알아보겠습니다.

• A씨의 전액 투자: 2022년 4월, A씨는 9억 원 상당의 아파트 매수금 전액을 홀로 부담했습니다.
• B씨와의 약속 및 공동 명의: 동업자 B씨는 "나중에 전세 보증금 등으로 정산하겠다"고 약속하며 아파트를 A씨와 공동 소유하기로 했습니다.
• 최초 안전장치 마련: 불안함을 느낀 A씨는 'B씨는 투자금이 투입되지 않았음을 인정하고 향후 정산한다'는 내용의 약정서를 받았습니다.
• 약정서 재확인: 1년 후인 2023년 7월, A씨는 'B씨는 투자금 일체를 투입하지 않았음을 인정한다'는 내용으로 약정서를 재차 작성하며 관계의 균열을 막아보려 했습니다.

• B씨의 무단 대출: B씨는 A씨 몰래 자신의 아파트 지분을 담보로 은행에서 2억 9천만 원을 대출받았습니다.
• 이자 부담의 전가: 이로 인해 발생하는 매달 이자 375만 원은 사실상 A씨의 몫이 되었습니다. 아파트 월세 230만 원을 받더라도 매달 145만 원의 순손해가 발생하는 상황에 처했어요.

• B씨의 소송 제기: B씨는 A씨의 신뢰를 배신하고 법원에 **'공유물 분할 소송'**을 제기했습니다.
• 대금분할의 위험성: B씨의 요구는 아파트를 경매에 넘겨 등기부상 지분대로 매각 대금을 나누는 '대금분할' 방식입니다.
• A씨에게 불리한 결과: 아파트와 같은 단일 부동산은 현물 분할이 어려워 대부분 대금분할 판결이 내려지는데, 이 경우 돈 한 푼 안 낸 B씨가 수억 원을 챙기고 9억 원을 투자한 A씨는 막대한 손해를 볼 수 있습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사의 지적처럼, 이는 자금을 전액 부담한 A씨에게 매우 불리한 결과가 될 수 있어요.

• 2차 피해 방지: 소송이 진행되는 동안 B씨가 자신의 지분을 제3자에게 매각하거나 추가 담보 대출을 받는 행위를 사전에 차단하는 것이 최우선입니다.
• 재산 동결: 이를 위해 소송 제기와 동시에 B씨의 아파트 지분에 대해 **'처분금지가처분'**을 신청하여 재산을 동결시켜야 합니다.

• 신속한 처리: 가처분 신청은 법원에서 신속하게 심리되므로, 본안 소송보다 먼저 재산권을 보전할 수 있습니다.
• 법적 안정성 확보: 가처분이 인용되면 B씨는 해당 지분을 처분하거나 담보로 제공할 수 없게 되어, A씨는 법적 대응의 안정성을 확보할 수 있어요.

• 공격적 방어: B씨가 제기한 소송을 막을 수는 없지만, A씨는 피고의 입장에서 원고에게 소송을 되받아치는 '반소(反訴)' 제도를 적극적으로 활용해야 합니다.
• 반소 청구 내용: 반소에서는 B씨의 약정 불이행을 이유로 A씨가 투자한 최초 투자금 9억 원 및 이자 손실액, 기타 손해배상액 등을 청구해야 합니다.

• 최종 목표 설정: A씨의 최종 목표는 경매(대금분할)를 피하고 아파트의 온전한 소유권을 가져오는 것입니다.
• 법원에 강력히 주장: 재판부에 **'가격배상에 의한 분할'**을 강력하게 주장해야 합니다.
  • 가격배상 분할 방식: 이는 A씨가 B씨의 지분 가치에 해당하는 금액(정산금)을 B씨에게 지급하고, 그 대가로 아파트의 단독 소유권을 취득하는 방식입니다.

• 가장 강력한 증거: 두 차례에 걸쳐 작성된 약정서는 "B씨는 투자금 일체를 투입하지 않았음을 인정한다"는 내용을 담고 있어, B씨가 아파트 소유권에 대한 실질적인 재산권이 없거나, 최소한 정산 의무가 있음을 입증하는 가장 강력하고 명백한 증거가 됩니다.
• 약정서 활용: 이 약정서를 바탕으로 A씨는 B씨에게는 지분 가치에 대한 권리가 없거나, 투자금 반환 의무가 있음을 주장해야 해요. 클리어 법률사무소 김동훈 변호사의 조언처럼, 약정서가 명백한 증거가 될 것입니다.

• 지분 가치 상쇄: 가격배상 분할을 통해 법원이 B씨의 지분 가치를 3억 원 등으로 평가하더라도, 이 금액을 A씨가 반소로 청구한 금액(투자금 9억 원 + 이자 손실액 등)에서 먼저 빼는 '상계(相計)' 주장이 핵심 전략입니다.
• 완전한 소유권 확보: 만약 A씨가 반소를 통해 청구한 금액이 B씨의 지분 가치 평가액을 초과한다면, A씨는 B씨에게 돈 한 푼 주지 않고 오히려 아파트의 완전한 소유권을 가져올 수 있습니다. 법무법인 유안 조선규 변호사는 B씨가 제기한 소송이 오히려 복잡한 정산 관계를 법원의 판결로 한 번에 정리하고 소유권을 완전히 확보할 절호의 기회라고 강조하고 있어요.

이 사건은 공동 명의 부동산 소유 관계에서 실질적인 투자금 기여도와 등기부상 지분의 괴리가 발생했을 때 나타나는 전형적인 분쟁 사례입니다. 돈을 모두 투자한 A씨의 입장에서 최악의 상황인 경매(대금분할)를 막고, 정당한 투자금을 회수하기 위해서는 **'처분금지가처분'**을 선행하고, **'반소 제기'**를 통해 '가격배상에 의한 분할' 방식을 관철시키는 공격적인 법적 대응이 필수적입니다. 특히 B씨가 스스로 작성한 두 차례의 약정서를 증거로 활용하여 상계 주장을 성공적으로 이끌어낸다면, A씨는 모든 손실을 만회하고 아파트의 단독 소유주가 될 수 있을 것입니다.

---