판결문 받고도 돈 안 주는 공유자, 지분 강제경매로 해결하는 법

공동 소유 부동산 지분 경매, 공유자 우선매수권으로 내 땅 지키는 방법

부동산을 공동으로 소유하다 보면 예기치 못한 분쟁에 휘말리는 경우가 많습니다. 특히 상대방이 판결문에 명시된 부당이득금을 지급하지 않거나 퇴거 요청에 응하지 않을 때는 법적 강제 수단을 고려할 수밖에 없죠.

오늘은 5:5 지분을 가진 부동산에서 상대방의 채무 불이행을 이유로 **'지분 강제경매'**를 신청할 때 반드시 알아야 할 핵심 정보들을 정리해 보았습니다. 공유자로서 가질 수 있는 강력한 무기인 '우선매수청구권'과 절차상의 고민들을 하나씩 풀어드릴게요.

공동 소유 부동산에서 상대방의 지분만을 대상으로 경매를 신청할 때 가장 먼저 걱정되는 부분이 바로 "내 지분도 같이 넘어가는 것 아닌가?" 하는 점이에요. 결론부터 말씀드리면, 강제경매의 대상은 오직 채무자(상대방)의 50% 지분에 한정됩니다.

• 질문자님의 50% 지분은 경매 대상에 포함되지 않으므로 소유권이 그대로 유지되어요.
• 경매가 완료되면 낙찰자는 상대방의 지분만 취득하게 되며, 질문자님과 새로운 낙찰자가 다시 5:5 공유 관계가 되는 구조입니다.

• 현재 판결받으신 부당이득금 2,700만 원과 매달 발생하는 지연 이자를 회수하기 위해 상대방의 지분(시세 약 1억~1.5억 상당)을 압류하고 매각하는 절차입니다.
• 상대방의 지분 가치가 채무액보다 크더라도 경매 진행에는 문제가 없으니 안심하셔도 됩니다.

지분 경매의 꽃이라고 불리는 것이 바로 **'공유자 우선매수권'**입니다. 이는 제3자가 경매에서 높은 가격을 써내더라도, 기존 공유자가 동일한 가격으로 우선 구매할 수 있도록 법이 보장하는 권리예요.

• 단독 소유권 확보: 상대방의 지분을 내가 가져옴으로써 해당 토지를 온전한 내 소유로 만들 수 있는 절호의 기회예요.
• 심리적 우위: 제3자 입장에서는 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 높으면 입찰을 꺼리게 됩니다. 이는 질문자님께 유리한 환경을 조성해 주죠.

• 경매 당일 매각 기일까지 법원에 우선매수 신고서를 제출하거나, 낙찰자가 결정된 직후 현장에서 "우선매수권을 행사하겠다"고 의사 표시를 하면 됩니다.
• 이때 낙찰자가 써낸 최고가와 동일한 금액으로 매수하게 되며, 질문자님이 채권자이므로 상계 처리 등을 통해 실제 부담금을 줄일 수도 있어요.

경매가 시작되면 법원은 채무자에게 경매 개시 결정 정본을 송달해야 합니다. 하지만 상대방이 고의로 문을 열어주지 않거나 서류를 받지 않는 경우가 허다해요. 이럴 때 경매가 무산될까 봐 걱정되시겠지만, 법적 장치가 마련되어 있답니다.

• 먼저 일반 우편이 실패하면 집행관이 직접 방문하거나 야간/휴일에 방문하는 특별송달을 진행하게 되어요.

• 상대방이 계속해서 수령을 회피하거나 소재 파악이 불투명할 경우, 법원은 '공시송달' 처분을 내립니다.
• 법원 게시판에 서류를 게시하고 일정 기간이 지나면 상대방이 받은 것으로 간주하여 절차를 강제로 진행하는 방식이에요.
• 따라서 상대방의 비협조가 경매라는 열차를 멈추게 할 수는 없다는 점, 꼭 기억하세요!

경매를 신청하려면 감정평가료, 현황조사비, 송달료, 등록면허세 등 초기 비용이 꽤 발생합니다. 대행을 맡길 경우 수수료도 들게 되죠. 이 비용들은 나중에 어떻게 처리될까요?

• 경매 절차에 투입된 필수 비용(집행비용)은 낙찰 대금에서 0순위로 배당받게 됩니다.
• 즉, 땅이 팔리면 그 돈에서 질문자님이 낸 경매 비용을 가장 먼저 챙겨주고, 그 남은 돈으로 채무(부당이득금)를 변제받는 식이에요.
• 결과적으로 경매 비용은 채무자인 상대방의 자산에서 차감되는 셈이므로 질문자님의 실질적 손해는 거의 없다고 보셔도 무방합니다.

• 법적 절차 내에서 발생한 송달료, 감정료 등은 배당을 통해 회수되지만, 개인적으로 선임한 변호사나 법무사 대행 수수료 전체가 100% 보전되는지는 별도의 확인이 필요할 수 있어요.

지금 질문자님 상황에서는 법원의 확정판결문이라는 강력한 무기가 있습니다. 상대방이 말로만 "주겠다"고 하며 시간을 끄는 것은 전형적인 회피 전략일 가능성이 높아요.

• 심리적 압박: 경매 신청 사실이 등기부등본에 기재되는 것만으로도 상대방은 상당한 압박을 느끼게 됩니다. 실제로 경매 진행 도중에 채무를 변제하고 경매를 취하해달라고 빌며 연락이 오는 경우도 많아요.
• 장기적 관점: 만약 상대방이 끝까지 돈을 주지 않는다면, 우선매수권을 통해 지분을 저렴하게 확보하거나 제3자의 낙찰 대금에서 판결금을 회수함으로써 분쟁을 종결지을 수 있습니다.

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