공유 토지 매각, 한 명의 반대가 걸림돌일 때 해결하는 방법은?

부동산을 공동으로 소유하는 공유 관계는 다양한 이유로 형성되곤 합니다. 친척이나 친구들과 함께 공동 투자, 상속 등 여러 형태로 공유 지분을 갖게 되죠. 그런데 공유자 모두가 한마음으로 뜻을 모으면 좋겠지만, 한 명이라도 반대 의사를 표하면 문제가 발생합니다. 특히 토지 매각과 같이 중요한 결정을 할 때는 더욱 그렇죠. 여러분의 고민과 같이, 네 명의 친척이 1/4씩 공유하고 있는 토지를 모두 매각하고 싶지만, 한 분만 반대하고 있어 난감한 상황에 처하신 분들이 많을 거에요. 공유물은 공유자 전원의 동의가 있어야만 전체를 매각할 수 있다는 법률 상의 원칙 때문에, 한 명의 반대로 인해 나머지 세 명의 뜻이 좌절될 수 있습니다.

하지만, 법은 모든 경우의 수를 고려하고 있답니다. 단순히 '안 된다'고만 말하지 않아요. 이럴 경우 문제를 해결할 수 있는 몇 가지 방법이 존재합니다. 이번 글에서는 공유 토지 매각을 반대하는 한 명의 공유자로 인해 어려움을 겪는 경우, 나머지 공유자들이 취할 수 있는 현실적인 방법과 법적 절차, 그리고 각 방법의 장단점에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 또한 지분 매각 시 예상되는 가치 하락과 관련된 궁금증도 속 시원하게 풀어드릴게요.

공유물을 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 동의가 필요하다는 원칙은 우리 민법 제264조 제1항에 명시되어 있습니다. "공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다." 이 조항은 공유자 한 명이라도 반대하면 토지 전체를 매각하는 것이 원칙적으로 불가능하다는 것을 의미합니다.

이는 각 공유자가 토지 전체에 대해 지분만큼의 권리를 행사하기 때문입니다. 한 사람이 전체를 소유하는 단독 소유와 달리, 공유 관계에서는 소유권이 지분으로 분할되어 있지만, 그 권리 행사는 토지 전체에 미치는 것이죠. 따라서 반대하는 한 명의 친척이 동의하지 않는 한, 나머지 세 명의 친척이 토지 전체를 임의로 매각하는 것은 법적으로 불가능해요. 이 원칙을 무시하고 계약을 진행하면, 그 계약은 무효가 되거나 취소될 수 있습니다.

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네 분의 친척 중 세 분이 토지 매각을 원하신다면, 한 명의 반대에도 불구하고 각각의 지분은 자유롭게 처분할 수 있습니다. 민법 제263조에는 "공유자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있다"고 규정하고 있어요. 즉, 자신의 지분 1/4를 다른 사람에게 팔거나 증여하는 등의 처분이 가능합니다. 이 경우, 나머지 공유자의 동의는 전혀 필요 없어요.

따라서 세 명의 친척이 각자의 지분 1/4를 매각하여 총 3/4의 지분을 새로운 매수인에게 넘기는 방법이 가능합니다. 이 경우 새로운 매수인은 기존의 반대하는 친척과 함께 공유 관계를 맺게 됩니다.

하지만 이 방법은 현실적으로 여러 가지 어려움이 있어요. 매수자 입장에서는 온전한 소유권이 아닌 지분만을 취득하게 되므로, 마음대로 토지를 사용하거나 개발할 수 없어요. 이는 공유물의 사용과 관리가 공유자 과반수 지분으로 결정되기 때문인데요. 새로운 매수인이 3/4 지분을 가지고 있더라도, 다른 공유자의 권리를 침해해서는 안 됩니다. 즉, 사용·수익에 있어 제약이 따르기 때문에 매수자를 찾기 어렵고, 찾더라도 낮은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

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가장 확실하고 효과적인 해결책은 바로 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기하는 것입니다. 민법 제268조 제1항에 따르면, "공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다"고 명시되어 있습니다. 이 권리는 공유자에게 형성권으로 부여된 것이므로, 다른 공유자의 동의 없이도 소송을 제기할 수 있어요.

공유물 분할 청구 소송은 협의가 불가능할 때 최종적으로 선택하는 방법이에요. 소송이 제기되면 법원은 공유자들의 의견을 듣고 가장 합리적인 방법으로 공유물을 분할하도록 판결합니다. 법원은 다음 세 가지 방법 중 하나를 선택하여 분할을 명하게 됩니다.

1. 현물 분할: 공유물을 물리적으로 나누는 방법입니다. 토지의 경우, 경계 측량을 통해 각 공유자가 소유할 부분을 정하고, 소유권이전등기를 통해 각자의 단독 소유로 만듭니다. 이 방법은 토지의 모양이나 지리적 특성상 분할이 용이할 때 주로 사용됩니다.
2. 대금 분할 (경매 분할): 토지를 경매에 부쳐 매각한 후, 그 매각 대금을 각 공유자의 지분 비율에 따라 나누는 방법입니다. 토지의 면적이 너무 작거나, 현물 분할이 불가능하거나 현저히 가치를 떨어뜨릴 경우 주로 이 방법을 택합니다. 소송 과정에서 법원이 토지의 감정평가를 실시하여 최저 매각 가격을 정하게 되며, 경매 절차를 통해 최고가 입찰자에게 매각됩니다.
3. 가격 배상: 이 방법은 공유물 분할을 청구한 공유자 중 한 명이 다른 공유자들의 지분을 매수하고, 그에 상응하는 금액을 지급하는 방식입니다. 대법원 판례(대법원 2018. 12. 18. 선고 2016다261184 판결)에 따르면, 공유 토지를 단독으로 소유하고 싶은 공유자가 다른 공유자들의 지분 가액을 보상하고 소유권을 취득하는 것이 가능합니다. 이는 주로 공유물을 계속해서 이용하거나 소유하고 싶은 사람이 있을 때 고려될 수 있는 방법입니다.

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앞서 언급했듯이, 3/4 지분만을 매각하는 것도 가능은 하지만, 현실적으로 여러 가지 문제가 따릅니다. 이로 인해 토지 가치가 크게 하락할 수 있는데요.

부분 지분만 매각할 경우, 매수자는 온전한 소유권이 아닌 공유 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 다음과 같은 이유로 토지의 가치를 크게 떨어뜨립니다.

• 사용 및 수익의 제약: 매수자는 토지를 마음대로 사용하거나 개발할 수 없습니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유 지분의 과반수로 결정되지만, 보존 행위를 제외한 처분이나 변경은 여전히 전체 공유자의 동의가 필요합니다.
• 미래의 불확실성: 새로운 매수자는 반대하는 기존 공유자와 관계를 맺어야 하고, 향후 발생할 수 있는 분쟁에 노출됩니다. 또한, 언제든 다른 공유자가 공유물 분할 청구 소송을 제기할 수 있어 소유권이 불안정해집니다.
• 대출의 어려움: 은행 등 금융기관은 지분 매입자에게 담보 대출을 해주기를 꺼려합니다. 온전한 부동산에 비해 담보 가치가 현저히 낮고, 채권 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.

이러한 이유로 인해, 지분만 매각할 경우 전체 매각 가치에 비해 통상적으로 30~50% 이상의 가치 하락이 발생할 수 있습니다. 경우에 따라서는 그 이상으로 가치가 떨어질 수도 있어요. 즉, 10억 원 가치의 토지라도 지분 3/4를 팔면 7억 5천만 원의 30~50%가 아닌, 전체 가치인 10억 원의 30~50%가 하락한 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

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가장 좋은 해결책은 역시 반대하는 친척분과의 원만한 협의를 통해 모두가 만족할 수 있는 방법을 찾는 것입니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 가족 간의 관계를 악화시킬 수 있기 때문입니다.

만약 협의가 도저히 어렵다면, 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다. 변호사나 법무사와 상담하여 공유물 분할 청구 소송을 준비하고, 소송을 통해 법적 절차에 따라 문제를 해결하는 것이 가장 확실한 방법이에요.

최근 대법원 판례(대법원 2021. 7. 29. 선고 2021다215286 판결)는 공유물 분할 소송에서 법원이 조정 절차를 적극 활용하여 공유자들 간의 합의를 유도하는 것이 바람직하다고 판시하고 있습니다. 법원에서도 소송 전후로 조정과 화해를 권고하기 때문에, 소송을 제기하더라도 모든 것이 경매로 이어지는 것은 아닙니다. 법원의 중재로 합리적인 해결책을 찾을 수도 있어요.