아파트 지분 증여 vs 양도, 세금 계산 시뮬레이션으로 비교하기

가족 간의 부동산 거래는 일반적인 거래와는 다른 특성을 지닙니다. 특히, 증여와 양도 중 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 발생하는 세금과 법적 책임이 크게 달라질 수 있기 때문에 신중한 검토가 필수적입니다. 단순히 세금 부담만 고려할 것이 아니라, 현재의 재산 상태, 미래의 재산 변동 가능성, 그리고 가족 관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

부동산 공동 명의를 해소하는 과정은 단순히 서류를 옮기는 절차가 아니라, 가족의 재산권을 명확히 하고 미래를 계획하는 중요한 과정입니다. 특히, 상속으로 인해 발생한 공동 지분을 정리하는 경우, 상속세법과 증여세법, 소득세법 등 다양한 법률이 복합적으로 얽혀 있어 전문가의 조언 없이 진행하면 예상치 못한 문제를 겪을 수 있습니다.

이번 글에서는 사례에 따르는 상황에 맞춰 증여와 양도 방식을 구체적으로 비교하고, 세금 계산 시 고려해야 할 중요한 요소들을 자세히 설명해 드릴게요. 가장 중요한 것은 ‘최소한의 비용으로 가장 안전하게' 지분을 이전하는 방법을 찾는 것이며, 그 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 위험을 미리 파악하고 대비하는 것입니다.

 

사례: 2012년경 부친 사망에 따른 상속으로 아파트1채를 모친, 본인, 동생 3인이 공동명의로 소유하고 있습니다.

현재 부동산공시지가는 1억2천1백만원 으로 조회되며 (실거래가 2억~2억3천) 본인 공동명의지분은 약 28% (2/7) 채무나 담보 등 특이사항은 일절 없습니다.

증여는 재산을 대가 없이 무상으로 이전하는 행위를 말합니다. 사례의 경우, 본인 지분을 모친에게 무상으로 이전하는 것이 해당됩니다.

• 세무적으로 가장 간편하고 비용 부담이 적습니다. 현재 공시지가 1억 2,100만 원, 지분 28%(2/7)를 기준으로 하면 증여재산가액은 약 3,457만 원입니다. 이는 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)까지 공제해 주는 증여재산공제 한도 내에 있어 증여세가 발생하지 않아요.
• 양도소득세가 전혀 발생하지 않으므로 세금 계산과 절차가 간편합니다. 증여세를 신고하는 절차만 적법하게 이행하면 별다른 세금 문제가 발생하지 않습니다.

• 향후 증여받은 재산의 취득가액이 낮게 설정될 수 있습니다. 모친이 나중에 이 아파트를 양도할 때, 위 지분의 취득가액은 증여 당시의 평가액으로 계산됩니다. 만약 아파트 가치가 크게 상승할 경우 양도소득세 부담이 커질 수 있어요.
• 과거 증여 내역이 있다면 공제 한도를 초과할 수 있습니다. 10년 이내에 모친이 위 지분권자로부터 증여를 받았거나, 다른 직계비속(지분권자의 형제자매)에게서 증여받은 내역이 있다면 공제 한도 합산 계산이 필요합니다.

양도는 재산을 대가를 받고 유상으로 이전하는 행위를 말합니다. 가족 간 양도의 경우, 거래가액을 합리적으로 설정하는 것이 매우 중요합니다.

• 추후 양도 시 취득가액을 높게 설정할 수 있습니다. 모친이 나중에 아파트를 매도할 때, 지분권자로부터 유상으로 취득한 지분만큼은 양도 당시의 취득가액으로 계산되므로 양도차익을 줄여 양도소득세 부담을 경감시킬 수 있습니다.
• 가족 간 거래라도 시가의 5% 이내 또는 3억 원 이내의 거래라면 증여 의제 규정을 피할 수 있습니다. 즉, 합리적인 거래가액으로 거래한다면 양도소득세만 납부하고 증여세 문제는 피할 수 있습니다.

• 양도소득세 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 아파트의 취득가액은 2012년 부친 사망 당시의 상속가액이므로 취득가액이 매우 낮을 수 있습니다. 실거래가 2억~2.3억 원을 기준으로 지분 양도시, 양도차익이 발생하여 양도소득세를 납부해야 합니다.
• 세금 신고 절차가 복잡합니다. 양도소득세 계산은 양도가액, 취득가액, 필요경비 등을 모두 고려해야 하므로 증여세 신고보다 훨씬 복잡합니다.

현재 지분권자는 무난하게 증여를 통해 진행하는 것이 맞을지, 양도 등 다른 방안을 검토해야 할지 고민이 많으실텐데. 두 가지 방식을 시뮬레이션하여 비교해 볼게요

• 증여재산가액 계산: 현재 공시지가 1억 2,100만 원을 기준으로 지분 2/7는 약 3,457만 원입니다. 증여재산의 평가는 시가를 원칙으로 하므로, 실제로 2~2.3억 원의 실거래가를 기준으로 평가해야 합니다. 실거래가 2억 3천만 원을 기준으로 할 경우 지분 가액은 약 6,571만 원이 됩니다.
• 증여재산공제 적용: 직계존속에게 증여받는 경우 10년간 5,000만 원까지 공제됩니다.
• 증여세 계산:
  • 만약 공시지가로 평가하여 증여 신고 시: 증여재산가액(3,457만 원) - 공제액(5,000만 원) = -1,543만 원. 납부할 증여세는 0원입니다.
  • 만약 실거래가(2.3억)로 평가하여 증여 신고 시: 증여재산가액(6,571만 원) - 공제액(5,000만 원) = 1,571만 원. 1,571만 원에 대해 증여세율(10%)을 적용하여 약 157만 원의 증여세가 발생할 수 있습니다.
• 결론: 만약 10년 이내에 모친에게 증여받은 내역이 없고, 현재 공시지가로 평가하여 신고한다면 증여세는 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 세법상 증여재산의 평가는 시가를 원칙으로 하므로, 실거래가에 근거하여 신고해야 하며, 이 경우 증여세가 일부 발생할 수 있습니다.

• 양도차익 계산:
  • 양도가액: 실거래가(2~2.3억)를 기준으로 지분 양도 가액을 설정합니다. (예: 2.3억 원 X 2/7 = 약 6,571만 원)
  • 취득가액: 2012년 부친 사망 당시의 상속가액입니다. (예: 당시 공시지가를 기준으로 계산)
  • 양도차익: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
• 양도소득세 계산:
  • 양도차익에 대해 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 적용한 후, 소득세율(6%~45%)을 적용합니다.
• 결론: 2012년 상속 당시의 취득가액이 현재 실거래가보다 훨씬 낮을 가능성이 높으므로, 양도차익이 크게 발생하여 양도소득세를 상당액 납부해야 할 수 있습니다.

• 실거래가 또는 감정평가액 활용 권장: 세법상 증여재산의 평가는 시가를 원칙으로 합니다. 아파트의 경우, 인근 유사 매매사례가액, 감정가액 등이 시가에 해당합니다. 공시지가를 기준으로 신고할 경우, 과소신고 문제가 발생하여 추후 가산세가 부과될 수 있습니다. 질문자님의 경우, 실거래가가 공시지가보다 훨씬 높으므로, 실거래가를 기준으로 정확하게 평가하는 것이 중요합니다.

• 10년간 증여재산공제 누적액 확인 필수: 증여세 신고 시에는 10년 이내에 동일인으로부터 증여받은 재산가액을 모두 합산하여 계산합니다. 만약 10년 이내에 모친에게 현금이나 다른 재산을 증여받은 내역이 있다면, 이번 증여재산가액과 합산하여 공제 한도 초과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

• 명확한 계약서 작성 및 등기 이전 권장: 증여든 양도든 계약서를 명확하게 작성하고 소유권 이전 등기를 완료하는 것이 중요합니다. 특히, 양도의 경우 유상 거래임을 증명할 수 있는 금융 거래 내역이 있어야 하며, 증여의 경우에도 증여 사실을 명확히 하는 증여 계약서를 작성하는 것이 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

• 상속세 및 증여세법 제45조의2 (특수관계인에 대한 재산 증여 시 증여의제): 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양도하거나, 무상으로 재산을 이전하는 경우 증여로 보아 증여세를 과세합니다.
• 상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액 계산): 증여세 과세가액은 증여재산가액에 증여재산공제, 감정평가 수수료 등을 공제하여 계산합니다.
• 상속세 및 증여세법 시행령 제38조의2 (증여재산의 가액평가): 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법(공시지가 등)을 적용합니다.

• 소득세법 제101조 (부당행위계산의 부인): 특수관계인과의 거래에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 양도가액을 시가로 재계산하여 양도소득세를 부과할 수 있습니다.
• 소득세법 시행령 제167조의3 (부당행위계산의 부인): 특수관계인 간의 양도가액이 시가에 비해 5% 이상 차이가 나거나, 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상인 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.