공동 투자한 토지가 수용될 때, 내 지분을 현금으로 안전하게 받는 법

토지 수용 보상금과 근저당권 말소, 내 지분 안전하게 지키는 법

부동산 투자 과정에서 타인의 명의를 빌리거나 공동 명의 대신 근저당권을 설정해두는 경우가 종종 있습니다. 하지만 해당 토지가 국가나 지자체에 수용될 때, 보상금 수령 단계에서 예상치 못한 갈등이 발생하곤 하죠. 특히 근저당권자는 보상금 지급의 선결 조건으로 '말소'를 요구받게 되는데, 이때 권리자가 자신의 지분을 안전하게 확보하기 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

지자체나 국가에서 토지를 수용할 때는 '깨끗한 소유권'을 이전받기를 원합니다. 따라서 등기부상에 설정된 근저당권이 해제되지 않으면 보상금 지급을 거절하거나 공탁 처리를 하게 되는데요.

여기서 질문자님과 같은 고민이 시작됩니다. 명의자인 A씨를 믿고 근저당을 먼저 풀어줬다가, A씨가 보상금을 전액 수령한 뒤 지분(70%)만큼을 돌려주지 않고 잠적하거나 다른 채무 변제에 써버린다면 법적으로 매우 곤란한 상황에 처하게 되기 때문이에요. 단순히 2억 원의 근저당이 설정되어 있지만, 실제 보상금은 7억 원이고 질문자님의 실질적 권리는 4억 9천만 원(70%)에 달하기 때문에 그 격차만큼의 위험성이 존재합니다.

 

가장 안전한 방법은 '나의 근저당 말소'와 '보상금의 안전한 수령'을 동시 이행 관계에 두는 것입니다.

현실적으로 보상금은 명의자인 A씨의 계좌로 입금되는 것이 원칙입니다. 이를 방지하고 안전을 기하기 위해 전문 변호사를 대리인으로 선임하여 에스크로 계약을 체결하는 것이 가장 현명한 선택입니다.

• 에스크로 계약의 원리: 제3자인 변호사가 보상금 수령 계좌를 관리하거나, 보상금 수령 즉시 변호사의 계좌로 이체되도록 약정하는 방식입니다.
• 절차적 안전성: 질문자님이 근저당 말소 서류를 제공하는 대신, 시청(보상 주체)에서 나오는 보상금이 A씨의 개인 통장이 아닌 합의된 관리 계좌로 들어오게 하여 정산 후 각자의 지분대로 배분하게 됩니다.

단순히 구두로 약속하는 것이 아니라, 법적 구속력이 있는 협의서를 상세히 작성해야 해요.

• 내용 구성: "근저당권자는 보상금 수령을 위해 말소 서류를 제공하되, 명의자는 수령한 보상금 중 70%를 즉시 근저당권자에게 지급한다"는 내용을 명시합니다.
• 강제집행 예고: 만약 이행되지 않을 경우 즉시 민형사상 책임을 묻겠다는 조항을 포함하여 상대방에게 심리적, 법적 압박을 줄 수 있습니다.

현재 설정된 근저당권은 2억 원이지만, 실제 받아야 할 돈은 지분 70%인 4억 9천만 원입니다. 이 간극을 어떻게 메울지가 핵심입니다.

과거에 작성한 7:3 지분 합의 각서는 두 사람 사이의 내부적인 채권 계약일 뿐입니다. 시청 입장에서는 등기부상 명의자인 A씨가 보상금의 전액 주인으로 보일 수밖에 없어요.

• 해결책: 보상금이 지급되기 전, 현재 시점의 보상 예상액을 기준으로 다시 한번 '보상금 분배 합의서'를 작성하고 이에 대해 다시 공증을 받는 것이 좋습니다. 이때는 2억이라는 근저당 액수가 아니라 "보상금 총액의 70%"라는 비율을 명확히 해야 합니다.

만약 협의가 원만하지 않다면, 근저당권자로서 '물상대위'에 기한 채권압류 및 전부명령(또는 추심명령)을 검토해야 합니다.

• 물상대위란?: 담보물(토지)이 수용되어 보상금으로 변했을 때, 그 보상금에 대해 근저당권의 효력을 주장하는 것입니다.
• 주의점: 반드시 보상금이 A씨에게 지급되기 전에 '보상금 지급 청구권'을 압류해야 합니다. 이미 A씨 계좌로 들어가 버리면 물상대위는 불가능해지고 일반 채권으로 변질되어 순위 싸움을 해야 할 수도 있어요.

1. 사전 협의: A씨와 보상금 배분에 대해 최종 합의하고 변호사 입회하에 협의서를 작성합니다.
2. 계좌 지정: 보상금을 수령할 공동 계좌를 개설하거나 변호사 에스크로 계좌를 지정합니다.
3. 서류 제출: 시청에 근저당 말소 서류를 제출함과 동시에 보상금 지급 절차를 밟습니다.
4. 즉시 배분: 보상금 입금 확인 즉시 7:3 비율로 자금을 인출하여 정산을 완료합니다.

결론적으로, 근저당권 해지와 보상금 수령은 반드시 변호사를 통한 에스크로 계약 방식으로 진행하시기를 강력히 권장드려요. 개인 간의 약속은 보상금이라는 큰돈 앞에서 무너지기 쉽지만, 법적 시스템은 귀하의 소중한 자산을 끝까지 보호해 줄 것입니다.