지분 경매 투자자라면 반드시 알아야 할 '복병' 우선매수권

공유물지분 경매의 강력한 카드, 공유자 우선매수권 

부동산 경매 시장을 살피다 보면 종종 '지분 경매'라는 물건을 접하게 됩니다. 하나의 부동산을 여러 명이 나누어 소유하고 있는 상태에서, 그중 한 명의 지분만이 경매로 나오는 경우를 말하죠. 이때 기존의 다른 소유자들에게는 법적으로 매우 강력한 특권이 하나 부여되는데, 그것이 바로 공유자 우선매수권입니다.

이 권리는 단순한 참여권을 넘어, 타인이 최고가를 써냈더라도 그 가격 그대로 내가 물건을 가져올 수 있는 일종의 '새치기' 권한과도 같습니다. 공유 관계의 안정을 도모하고 제3자가 갑자기 끼어들어 공유자들 간의 평화를 깨는 것을 방지하기 위한 제도예요. 오늘은 이 공유자 우선매수권이 구체적으로 무엇인지, 누가 이 권리를 행사할 수 있는지, 그리고 절차와 유의점은 무엇인지 상세히 설명해 드릴게요.

공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있어요. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 부릅니다.

• 공유물은 여러 사람의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 새로운 제3자가 지분을 취득할 경우 관리 및 처분에 혼란이 생길 수 있습니다.
• 기존 공유자에게 우선권을 주어 공유 관계를 단일화하거나 기존의 유대 관계를 유지할 수 있도록 돕는 것이 핵심이에요.

2. 우선매수권의 자격 조건: 누구에게 주어지는가?

가장 궁금해하시는 부분이 바로 "누가 이 권리를 가질 수 있는가?"일 텐데요. 법적으로 정해진 자격 요건을 다단계 목록으로 상세히 정리해 드립니다.

• 경매가 개시되기 전부터 해당 부동산의 지분을 소유하고 있는 사람이어야 해요.
• 공유지분 등기: 단순히 등기부등본상에 지분권자로 표시되어 있다면 자격을 갖춘 것으로 봅니다.
• 구분소유적 공유관계: 실질적으로는 위치가 정해져 있지만 등기만 공유로 되어 있는 경우(상가 등)에도 판례상 우선매수권이 인정되는 경우가 많습니다.

• 해당 경매 사건에서 빚을 갚지 못해 지분이 경매로 넘어간 **당사자(채무자)**는 우선매수권을 행사할 수 없어요.
• 채무자의 배우자나 가족이라 할지라도, 그들이 별도의 지분을 소유한 공유자라면 권리 행사가 가능합니다.

• 일괄매각의 경우: 여러 필지를 한꺼번에 매각하는데 그중 일부 필지에만 공유자일 경우에는 전체에 대해 우선매수권을 행사하기 어렵습니다.
• 공유물 분할 판결에 의한 경매: 지분 경매가 아니라 전체를 매각해서 돈으로 나누라는 '형식적 경매'에서는 원칙적으로 공유자 우선매수권이 인정되지 않는다는 점을 꼭 기억하세요.

우선매수권을 행사하려면 정해진 규칙과 타이밍을 정확히 지켜야 합니다.

• 단순히 "내가 사겠다"는 말만으로는 부족해요.
• 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 보증서 등을 매각기일에 집행관에게 제출해야 합니다.

• 매각기일 전까지 서면으로 제출하거나, 매각기일 당일 집행관이 "낙찰자가 누구입니다"라고 발표하며 매각 종결을 선언하기 전까지 구두로 신청할 수 있습니다.
• 실무적으로는 다른 사람이 얼마를 쓰는지 끝까지 지켜본 뒤, 그 가격이 마음에 들 때 손을 들고 행사하는 경우가 많아요.

공유자가 우선매수권을 행사하면 경매 현장의 분위기는 급반전됩니다.

• 법원은 다른 사람(제3자)이 아무리 높은 금액으로 최고가매수신고를 했더라도, 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가해야만 합니다.
• 제3자 입장에서는 허탈할 수 있지만, 이것이 법에서 보장하는 공유자의 강력한 권리거든요.

• 원래 1등을 했던 사람(최고가매수신고인)은 낙찰자 지위를 빼앗기게 됩니다.
• 이때 법원은 이 사람에게 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 것인지 물어보게 됩니다.
• 만약 공유자가 대금을 미납할 경우를 대비해 2순위로 남겠다는 뜻인데, 원하지 않으면 거절하고 즉시 보증금을 돌려받아 퇴장할 수 있습니다.

상속받은 아파트를 예로 들어볼게요. 형제 3명이 각각 1/3씩 지분을 가지고 있는데, 첫째 형의 사업 실패로 그 지분만 경매에 나왔습니다.

1. 둘째와 셋째는 본인들의 생활권을 보호하기 위해 우선매수권을 행사하기로 결심합니다.
2. 경매 당일, 어떤 투자자가 시세보다 조금 저렴한 가격에 1억 원을 써내어 1등이 되었습니다.
3. 이때 둘째가 손을 들고 "공유자 우선매수권을 행사하겠습니다"라고 말하며 보증금을 제출합니다.
4. 결국 1억 원을 써낸 투자자는 떨어지고, 둘째가 1억 원에 그 지분을 가져오게 됩니다.
5. 이로써 해당 아파트는 형제들이 계속 소유하게 되어 가업이나 주거의 안정을 지킬 수 있게 된 것이죠.