오피스텔 에어컨 곰팡이 청소비용, 세입자가 내야 할까?

오피스텔 입주 후 천장형 에어컨 내부에 가득한 곰팡이를 발견하면 정말 당혹스러우실 겁니다. 특히 입주 직후 한 번도 사용하지 않은 상태에서 발생한 위생 문제는 세입자의 과실이 아니기에 더욱 억울한 마음이 드실 텐데요. 임대인과의 비용 분담 갈등은 부동산 임대차 시장에서 매우 흔한 사례 중 하나입니다.

본 글에서는 세입자가 입주 전부터 발생해 있던 에어컨 곰팡이 문제를 어떻게 해결해야 하는지, 법적 근거와 실무적인 대응 방안을 정리해 드립니다. 임대인의 수선의무 범위와 계약 해지 가능성까지 상세히 분석하여 도움을 드리고자 해요.

민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 이를 '임대인의 수선의무'라고 부릅니다.

• 기본적으로 대규모 파손이나 건물의 주요 구성 부분에 대한 수리는 임대인이 부담합니다.
• 반면, 전구 교체나 도어록 건전지 교체와 같은 소모품 비용이나 사소한 수선은 임차인이 부담하는 것이 통례예요.

• 오피스텔에 빌트인으로 설치된 천장형 에어컨은 임대차 목적물의 일부입니다.
• 에어컨이 정상적으로 작동하지 않거나, 곰팡이로 인해 건강을 해칠 정도여서 사용이 불가능하다면 이는 '사용·수익에 필요한 상태'가 아닌 것으로 간주될 수 있습니다.

이번 사례에서 가장 중요한 포인트는 '곰팡이의 발생 시점'과 '입주 후 사용 여부'입니다.

• 임차인은 입주할 때 에어컨을 한 번도 가동하지 않았습니다.
• 겨울철 입주 직후 확인한 상태에서 이미 내부가 곰팡이로 뒤덮여 있었다면, 이는 전 세입자가 사용하며 발생한 문제이거나 임대인이 관리하지 않은 결과로 보아야 합니다.

• 에어컨 곰팡이는 보통 냉방 후 습기 제거(건조)를 제대로 하지 않았을 때 발생합니다.
• 질문자님은 아직 에어컨을 가동하지 않았기 때문에 곰팡이 발생에 대한 귀책사유가 전혀 없습니다. 따라서 이 청소 비용은 원칙적으로 임대인이 부담하여 쾌적한 상태로 인도했어야 하는 부분이에요.

임대인이 직접 와서 곰팡이 제거제를 뿌려주겠다고 제안한 상황은 다소 우려스러운 부분입니다.

• 단순히 겉면의 곰팡이를 닦아내는 것만으로는 천장형 에어컨 내부(냉각핀, 송풍팬, 드레인 판 등)의 곰팡이를 제거할 수 없습니다.
• 임대인은 '사용에 지장이 없는 상태'로 만들어 줄 의무가 있는데, 비전문가의 불완전한 청소는 오히려 잔류 세제나 곰팡이 포자를 비산시켜 호흡기 질환을 유발할 위험이 있어요.

• 천장형 에어컨은 구조가 복잡하여 완전 분해 세척이 필수적입니다.
• 임차인은 임대인에게 "비전문가의 청소로는 위생상 문제가 해결되지 않으니 전문 업체를 통한 세척을 요구한다"고 당당히 말씀하실 수 있습니다.

임대인이 끝까지 청소를 거부할 경우 계약 해지까지 고려하고 계신데요, 법률적인 판단은 다음과 같습니다.

• 대법원 판례에 따르면, 임대차 목적물에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도일 때 계약 해지가 가능합니다.
• 에어컨 곰팡이가 건강을 심각하게 위협할 수준이고, 이를 방치할 경우 여름철 거주 자체가 고통스럽다면 계약 해지 사유로 검토될 여지가 있습니다.

• 하지만 단순히 곰팡이 청소 문제만으로 즉시 계약을 해지하는 것은 실무적으로 쉽지 않을 수 있어요.
• 먼저 임대인에게 "언제까지 전문 업체를 통해 청소해 주지 않으면 계약 위반으로 간주하여 해지하겠다"는 의사를 서면(내용증명 등)으로 명확히 전달하는 과정이 필요합니다.

원만한 해결을 위해 다음과 같은 단계를 밟아보시길 권장해 드립니다.

• 현재 에어컨 내부의 곰팡이 사진과 동영상을 상세히 촬영해 두세요.
• 임대인과 나눈 문자 메시지, 통화 녹취 등을 보관하여 입주 초기부터 문제를 제기했음을 증명해야 합니다.

• 천장형 에어컨 전문 청소 업체의 견적서를 받아 임대인에게 전달하세요. "비용이 이 정도 발생하는데, 직접 하시는 것보다 전문적인 처리가 필요하다"고 설득하는 과정입니다.

• 협의가 되지 않는다면 민법 제623조를 근거로 수선의무 이행을 촉구하는 내용증명을 보내세요.
• 이는 추후 계약 해지나 보증금 반환 시 강력한 증거가 됩니다.

• 도저히 협의가 안 된다면 세입자가 먼저 사비로 청소하고, 그 비용을 임대료에서 공제하거나 임대인에게 청구(필요비 상환청구권)할 수도 있습니다. 다만, 이는 임대인과의 갈등을 심화시킬 수 있으니 주의가 필요해요.