경계 측량 후 알게 된 우리 집과 옆집의 상호 침범 해결법

 

법대로 할까, 합의할까? 토지 경계 분쟁 소송 전 필수 지식

안녕하세요. 평생의 꿈이었던 내 집 마련이나 투자를 위해 오래된 구옥을 매입하셨는데, 예상치 못한 경계 침범 문제로 마음고생이 많으실 것 같습니다. 특히 70년이라는 긴 세월 동안 이어진 침범과 최근 7년 전 발생한 상대방의 침범이 얽혀 있어 법률적으로나 감정적으로나 해결 실타래를 찾기가 쉽지 않은 상황이지요.

이러한 토지 경계 분쟁은 우리나라의 지적도가 실제 현황과 일치하지 않는 ‘불부합지’가 많아 빈번하게 발생하는 문제입니다. 다행히 법적으로는 점유취득시효와 침범의 정도, 그리고 점유의 성격에 따라 해결의 기준이 마련되어 있습니다. 오늘은 구매하신 1950년생 노후 주택과 이웃집 사이의 상호 경계 침범 사례를 바탕으로, 실무적인 해결 방안과 법적 쟁점을 상세히 정리해 드릴게요.

토지 경계 분쟁을 해결하기 위해서는 가장 먼저 '점유취득시효'라는 개념을 이해해야 합니다. 이는 민법 제245조에 규정된 내용으로, 일정 기간 타인의 토지를 점유했을 때 소유권을 취득할 수 있게 하는 제도입니다.

• 점유취득시효의 핵심 요건
  • 20년 간 계속된 점유: 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년 동안 해당 토지를 점유해야 합니다.
  • 자주점유의 인정: 점유자가 해당 토지가 자신의 소유라고 믿을 만한 객관적인 사정이 있어야 합니다.
• 자주점유와 타주점유의 차이
  • 자주점유: 소유권이 있다고 믿고 점유하는 상태입니다. 보통 매수 시 경계를 오인하여 옆집 땅 일부를 내 땅으로 알고 점유한 경우입니다.
  • 타주점유: 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유하는 상태입니다. 이 경우에는 20년이 지나도 소유권을 주장할 수 없어요.

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질문자님의 사례는 본인이 침범한 '70년의 세월'과 이웃이 침범한 '7년의 세월'이 공존하는 복합적인 상황입니다.

구옥이 1950년부터 이웃 땅을 침범해 있었다면, 법적으로는 이미 20년의 시효가 여러 번 경과한 상태입니다.

• 시효 취득의 주장
  • 전 점유자(원소유자)의 점유 기간을 승계할 수 있습니다. 70년 전부터 건물이 그 자리에 있었다면, 특별한 반대 증거가 없는 한 자주점유로 추정되어 이웃 땅에 대한 소유권 이전 등기 청구가 가능할 수 있어요.
  • 다만, 최근에 건물을 철거하셨다는 점이 변수입니다. 점유취득시효는 '점유'를 요건으로 하므로 건물이 사라진 상태에서 상대방이 이의를 제기하기 전, 점유의 계속성을 입증하는 것이 중요합니다.

이웃이 7년 전 건물을 올리면서 질문자님의 땅을 침범한 것은 비교적 최근의 일입니다.

• 철거 청구권
  • 상대방은 점유 기간이 7년에 불과하여 점유취득시효를 주장할 수 없습니다. 따라서 원칙적으로 질문자님은 침범된 부분의 건물을 철거하고 땅을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
• 지료 청구
  • 철거가 현실적으로 어렵거나 시간이 걸린다면, 그동안 내 땅을 무단으로 사용한 것에 대한 임대료(지료)를 7년 전 시점부터 소급하여 청구할 수 있어요.

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서로가 서로의 땅을 침범하고 있는 상황에서는 어느 한쪽의 권리만 주장하기보다는 상호 호혜적인 해결책을 찾는 것이 가장 현명합니다.

• 가장 먼저 한국국토정보공사(LX)를 통해 공식적인 경계복원측량을 실시하고, 두 지점의 침범 면적을 정확히 산출해야 합니다.
• 측량 성과도를 바탕으로 이웃과 만나 침범 사실을 공유하고, 감정적인 대립보다는 해결 의지를 먼저 보여주는 것이 좋습니다.

• 교환 계약: 질문자님이 침범한 면적과 이웃이 침범한 면적이 비슷하다면, 해당 부분을 서로 주고받는 '교환'을 통해 경계를 재설정할 수 있습니다.
• 매매 계약: 면적 차이가 크다면 차이가 나는 만큼의 비용을 정산하고 소유권을 이전해주는 방식입니다.
• 분필 및 합병: 침범된 부분만큼 토지를 쪼개서(분필) 상대방에게 넘겨주고, 내 땅에 들어온 부분은 넘겨받는 행정 절차가 필요합니다.

• 협의가 잘 안 된다면 곧바로 소송으로 가기보다 법원의 '민사조정' 절차를 활용해 보세요. 조정위원이 중재안을 제시하므로 소송 비용을 아끼고 원만하게 합의할 수 있는 통로가 됩니다.

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이웃의 건물 일부가 아주 미세하게 내 땅을 침범했는데, 이를 철거하라고 요구하는 것이 상대방에게는 막대한 손해를 주고 본인에게는 별다른 이득이 없다면 법원에서는 이를 '권리남용'으로 보아 철거 청구를 받아주지 않을 수도 있습니다. 이럴 때는 철거 대신 지료를 받는 것으로 해결해야 해요.

질문자님은 땅을 구매한 지 5개월밖에 되지 않았습니다. 만약 경계 침범으로 인해 토지 활용에 큰 제약이 생긴다면, 이 사실을 모르고 판 전 소유자에게 '하자담보책임'을 물어 매매대금 감액 요구나 손해배상을 청구할 가능성도 열어두어야 합니다.

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70년 된 구옥의 침범과 7년 된 이웃 건물의 침범이 얽힌 이번 사건은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

1. 질문자님은 70년의 점유를 근거로 침범한 부분에 대한 점유취득시효를 주장해볼 법적 근거가 있습니다.
2. 이웃은 점유 기간이 짧아 시효 주장이 불가능하며, 질문자님은 이웃에게 건물 철거 또는 지료 청구가 가능합니다.
3. 최선의 해결책은 서로 침범한 면적을 측량하여 맞교환하거나, 침범 상태 그대로 소유권을 정리하는 합의를 하는 것입니다.

복잡한 법리 싸움으로 가면 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 전문가와 상담하시되, 가급적이면 이웃과의 원만한 합의를 통해 지적도를 정리하는 방향을 우선으로 고민해보시기 바라요.