공유토지 담보대출 1억 5천, 분할 소송 시 채무 승계 주의점

공유토지는 가족이나 친인척 간에 발생하는 가장 까다로운 부동산 문제 중 하나입니다. 특히 대출이 얽혀 있거나 실거주자와 명의자가 다른 경우, 법률적인 실타래를 푸는 과정이 매우 복잡하게 느껴질 수밖에 없어요.

어머님께서 수십 년 동안 권리를 행사하지 못하셨음에도 불구하고 대출 채무는 어머님 명의로만 되어 있다는 점은 심리적으로나 경제적으로 큰 부담이실 겁니다. 사촌분이 연락을 피하는 상황에서 법적으로 어떻게 이 난관을 헤쳐 나가야 할지, 블로그 포스팅 형식으로 상세히 정리해 드립니다.

 

공유지분 토지를 담보로 대출을 받을 때, 은행은 통상적으로 지분권자 전원의 동의를 구하거나 대표 지분권자를 내세워 대출을 진행합니다.

• 공유지분 대출 시, 지분이 가장 많거나 신용도가 우수한 사람을 주채무자로 세우는 경우가 많습니다.
• 어머님의 지분이 과반수 이상이거나 상대적으로 크기 때문에 은행 입장에서는 채권 확보가 용이한 어머님을 대출 명의자로 지정했을 가능성이 커요.
• 하지만 법적으로는 사촌 역시 지분권자이므로, 담보 제공에 대한 동의는 있었을 것이나 채무자(돈을 갚을 의무자)는 어머님 1인으로 설정된 상태입니다.

• 은행에서 답변한 것처럼 사촌의 소득과 신용이 뒷받침된다면 채무자 변경(승계)은 가능합니다.
• 그러나 이는 사촌의 '자발적 동의'가 필수적입니다. 현재처럼 연락을 피하는 상황에서는 은행이 강제로 사촌에게 대출을 넘길 수는 없다는 점이 안타까운 부분이에요.

사촌이 협의에 응하지 않는다면 결국 법원의 판단을 받는 '공유물분할청구소송'이 유일한 해결책이 됩니다.

1. 현물분할: 토지를 실제 면적대로 나누는 것이 원칙입니다.
2. 대금분할: 현물로 나누기 어렵거나 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 법원이 경매를 명하여 매각 대금을 지분대로 나누는 방식입니다.

• 현재 무허가 건물이 있고 지분 관계가 복잡하므로, 어머님께서 원하시는 '대금분할' 가능성이 상당히 높습니다.

• 소송이 제기되면 사촌도 법원의 출석 요구를 피할 수 없습니다.
• 경매로 넘어가 땅을 잃을 수도 있다는 위기감을 느끼게 하여, 협의 테이블로 끌어내는 전략적 수단이 되기도 해요.

가장 걱정하시는 부분이 "분할 후 대출은 어떻게 되는가"일 것입니다. 이 부분은 법리적으로 매우 중요합니다.

• • 토지가 분할되더라도 기존에 설정된 담보권(저당권)은 분할된 각 토지 전체에 그대로 남게 됩니다.
  • 즉, 땅을 쪼갠다고 해서 대출이 자동으로 사촌의 땅으로만 옮겨가지는 않아요. 분할된 어머님의 땅 위에도 여전히 사촌이 책임져야 할 대출의 담보 효력이 미칠 수 있습니다.

• 대금분할을 통해 토지가 경매로 낙찰되면, 낙찰 대금에서 은행 대출금이 최우선적으로 변제됩니다.
• 남은 금액을 지분 비율대로 나누게 되는데, 이때 어머님 명의의 대출이므로 어머님의 배당금에서 차감될 위험이 있습니다.
• 따라서 소송 과정에서 해당 대출이 실제로는 공동의 이익이나 사촌(혹은 이모)을 위해 사용되었다는 점을 명확히 하여 내부적인 정산 관계를 정리해야 합니다.

이모님이 수십 년간 무단으로 점유하며 농사를 짓고 무허가 건물에 거주하고 계신 점은 어머님의 소유권을 침해하는 행위입니다.

• 지분권자라 하더라도 다른 공유자의 동의 없이 특정 부분을 독점 사용하는 것은 위법입니다.
• 어머님은 공유물의 '보존행위'로서 무단 점유 중인 이모님을 상대로 건물 철거와 토지 반환을 요구할 수 있어요.

• 지난 수십 년간 어머님 지분에 해당하는 임대료(지료)를 한 푼도 받지 못하셨다면, 최근 10년 치(소멸시효 범위 내)의 지료를 청구할 수 있습니다.
• 이 금액이 상당하다면, 나중에 땅을 분할하거나 대금을 정산할 때 사촌의 지분에서 상계 처리하는 강력한 협상 카드가 됩니다.

상황이 복잡할수록 단계별로 접근하는 것이 필요합니다.

1. 내용증명 발송: 사촌과 이모에게 무단 점유에 대한 지료 청구와 건물 철거, 그리고 공유물 분할에 대한 최종 협의안을 내용증명으로 보내세요. 이는 나중에 소송에서 증거로 활용됩니다.
2. 점유이전금지가처분: 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결문이 무용지물이 될 수 있으므로 가처분 신청을 먼저 검토해야 해요.
3. 공유물분할 및 철거 소송 병행: 연락을 피하는 사촌을 상대로는 법적 강제력을 동원하는 것이 시간과 에너지를 아끼는 길입니다.